行业研究： 房地产行业:对万科发行住房租赁专项公司债获批的点评 租赁专项公司债获批的点评

本报告导读:越来越多的房企计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血,但监管有收紧态势,防范各类借租赁市场发债来变现融资。

摘要:

事件:万科A 公开发行住房租赁专项公司债券获证监会核准,本次债券发行总规模不超过 80 亿元,将分期发行。其中首期发行规模不超过15 亿元,可附超额配售选择权。

进入2018 年,火热的不止住房租赁ABS,越来越多的房企也计划发行住房租赁专项公司债。目前已有12 家企业拟发行住房租赁专项公司债,获得证监会审核通过的有5 个项目。2017 年12 月15 日,由龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债(规模50 亿元)获上交所预审核通过,12 月28 日获中国证监会核准,标志着全国首单公募住房租赁专项公司债正式落地。该项目从申报到核准周期仅1 个月左右,相比其他公司债产品,房企的住房租赁专项公司债明显受监管层青睐。

为优质住房租赁企业提供金融支持,为长租重资产运营输血。以万科为例,本次首期发行15 的亿元中10.5 亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营,4.5 亿元拟用于补充公司营运资金。万科长租公寓业务分为青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线,为不同阶段客户提供长期租住生活场景解决方案。截至 2017 年12月末,万科旗下泊寓已覆盖29 个一线及二线城市,累计获取房间数超过10 万间,累计开业超过3 万间。禾寓致力于解决家庭群体因交通区位或教育资源等原产生的城市内租住需求,当前已形成完整产品体系与运营模式首个门店将于 2018 年开业落地。

监管趋严,租赁融资渠道有亮点

从年初3 月绿城中国获批的两项住房租赁专项公司债来看,其公募及私募住房租赁专项公司债都约定了住房租赁项目的自持比例及期限,保证了债券募集资金能够被用于住房租赁项目。随后5 月花样年拟非公开发行的50 亿和富力地产拟非公开发行的60 亿住房租赁专项公司债均遭遇中止,当月碧桂园拟发行的200 亿元公司债也再度中止。

以此来看后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核,推荐长租重资产运营的开发商:万科A、招商蛇口、保利地产。

截至目前,上交所和深交所已受理13 只住房租赁专项公司债券,拟发行金额为449 亿元:已审核通过5 只,拟发行金额为220 亿元;已中止2 只,拟发行金额为110 亿元。

房企住房租赁专项公司债的期限较长,例如合生创展的债券期限为不超过5 年,绿城为不超过10 年,龙湖为不超过15 年,既可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。