灼见|上市房企高利息支出占利润近五成，提示金融调控空间缩小

文/腾讯财经《灼见》特约作者 盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

划重点

1、128家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1748亿，接近800亿元的利息支出占其净利润总额的比例高达46%。

2、从行为经济学的角度来看，中国房市在多方利益集团的拥虿下形成了羊群效应。

3、回到上市房企高利息的问题，其实也说明以提高利息为主的金融调控房地产的空间已经很小了，巨额的债务利息最终也会转嫁到房价之上，一味提高利息或不是有效手段。

某些龙头房企甚至面临每天醒来就是2亿元利息支出的压力。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉，剔除数据不全企业，A股128家上市房企利息支出总计高达797.2亿元，同比上涨32%，即2017年平均每家房企利息支出高达6.23亿元。

最值得一提的是，上述128家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1748亿元，由此可见，接近800亿元的利息支出占其净利润总额的比例高达46%，2016年这一指数约为43%。如此巨额债务利息让人深思。

高利润激励房企大肆扩张规模，高杠杆、高负债经营

究其原因，一方面来讲是由房地产行业的经营性质决定的。一般房地产企业开发商业用住宅楼盘，首先要花重金取得商业住宅建设用地使用权，之后再组织建造施工。在这个时期企业需要垫付大量的资金，直到房屋的预售开始，才会有渐渐的回款产生。而从拿地开始到预售款的收回这一过程中，借贷资本就会产生大量的孳息。而这一过程又是每个房企必须经历不可避免的，因而抛开别的因素不考虑我们本来就可以观察到房地产行业的高息现象。

但从另一方面来分析，房地产行业高息现象的背后反映的是该行业高利润、高杠杆经营的特点。近几年来全国一线、二线城市房价持续性上涨有目共睹，令人侧目。从事房地产投资只赚不亏已成为常识。许多上市公司为了稳定业绩，也搞起了非相关多元化，许多传媒行业、教育行业、食品行业、制造行业，都相继开辟了行地产板块业务。而对于那些地产商来说，只要拿到地，开发就能赚钱。

永不赔本的买卖谁不愿意做？难怪房地厂商都对高杠杆、高负债经营情有独钟，趋之若鹜。从财务管理的视角来看，负债的利息是固定的，所以如果有稳定盈利的投资项目就应当尽可能利用外部债务融资，这就是所谓的财务杠杆逻辑。

房企高息的背后是房地产行业发展十分火爆、诡异的背景。其中，一个很重要的原因是土地财政，由于一些原因，地方政府承担了地区建设的重担却无足够的财力支持，不得已开启了土地财政模式。当前，一些二三线城市高度依赖于卖地收入。而且，房地产行业是刚需行业，价格需求弹性较小，毕竟“有恒产者有恒心”，再者中国人对买房有着投资等复杂、特殊的情节。衣食住行是基本需求，对于很多普罗大众来说，再穷，砸锅卖铁也得买套房啊。而房地产企业也就趁此机会放心大胆地大肆扩张规模，高杠杆、高负债经营。

房企、炒房者的自利行为导致极其有害的结果

从行为经济学的角度来看，中国房市在多方利益集团的拥虿下形成了羊群效应。就像奥尔森在《集体行为的逻辑》中所指出的“个人自发的自利行为往往导致对集体不利、甚至产生极其有害的结果”。

刚开始由地方政府的主导下房价开始上涨，开发商配合进入市场。广大投资人见有利可图也加入近来伺机炒作套利。使得房价越来越偏离其使用属性，脱实向虚。而又由于巨额的债务风险倒过来绑架了地方政府，使得他们也对此投鼠忌器，欲罢不能。广大的市场投资者看到这一点后，也抱着“买到即赚到”“房价不可能大幅下跌”“房地产保值增值”的心态迎合大势，乐此不疲。再到后来就演变成集体恐慌，投资者抢房、房企囤积居奇这类的投机性事件经常发生。中国经济也深受房地产泡沫的威胁，真可谓“成也萧何，败也萧何”。

不过好在我国的中央政府较为强势，宏观调控能力较强。中央政府显然已经认识到这个问题了。2017年就出台了一系列的调控措施，初有成效，据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。根据相关媒体报道，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。

与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。

住建部在今年5月份也颁布了《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，《通知》指出，各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

反思调控手段有效性，一味提高利息或不是有效手段

回到上市房企高利息的问题，其实也说明以提高利息为主的金融调控房地产的空间已经很小了，巨额的债务利息最终也会转嫁到房价之上。提高利息犹如高利润诱导之下的“击鼓传花”游戏，但最终的接棒者必然是我国宏观经济受到影响。

最值得警示的是，这样的“击鼓传花”游戏，仍然不改房企、购房者的预期，近期在住建部表态房地产调控不放松的情况下，杭州、成都等地仍然相继出现万人排队购房，这提示我们不仅不能放松房地产调控力度，更要反思我们调控手段的有效性，只是一味提高房企、购房者的利息不是唯一手段，甚至或许并不是一个有效手段。

本文系腾讯财经《灼见》独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。