4月70城房价出炉，年内120次调控能揭示房价向何处去吗？

腾讯财经特约作者 江瀚 苏宁金融研究院特约研究员

房地产市场，可以说是中国最让人揪心的市场，一方面，衣食住行，居住是我们每个人每天最重要的一个需求，中国人安土重迁，有没有一个稳定的居所直接影响到我们日常的生活，另一方面，房地产产业所牵涉的行业众多，上下游产业链上百个，一旦有什么变化，牵一发而动全一身，5月16日，国家统计局发布了全国70个重要城市的房地产数据，数据一出又引发了大家的广泛关注，我们就来聊聊从70城的数据当中能够看到哪些房地产市场的状况，中国房地产市场又会向何处去呢？

一、70城数据揭示的房地产市状况

国家统计局5月16日发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

根据国家统计局的具体数据，我们能够看到一些比较明显的指标：

1、4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。（解析：我们可以看到，房地产的价格无论是几线城市都有不同程度的涨幅下跌，这和国家的整体调控趋势是非常吻合的，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，房地产市场进入了一个平稳发展周期已经成为板上钉钉的事实了。）

2、环比看，4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。（解析：从环比数据我们可以看出，相比于同比数据的下降，环比数据往往更能够反映问题，一线城市的环比持平和下降，表明在国家大力调控的情况下，一线城市的房价控制较好，但是由于一线城市的房价增长空间有限，在某种程度上出现了需求外溢的现象，很多一线城市的需求，随着城市梯度不断向下一级甚至更低一级城市转移，从而导致了二三线城市售价的环比上涨，最为显著的例子就是最近的成都房价上涨事件。）

3、70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.2个百分点之间;其余城市微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。从同比看，10个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.2至2.2个百分点之间;其余城市略有上涨，涨幅在0.4至1.1个百分点之间。（解析：相比于全部的70个城市，15大热点城市的数据往往更具比较意义，我们从具体的城市数据中可以看到，北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市的房价调控较为显著，而天津、厦门、济南、成都等原先房价上涨并不那么明显的城市出现了一定的涨幅，可见房地产需求外溢效应还是非常显著。）

我们再来分析一下具体的城市，在涨幅排名里面，丹东、海口、三亚成为了涨幅的前三名，他们的特点是具有明显的政策导向特征，无论是丹东的开放，还是海南的新的一轮政策利好都让其成为了房地产市场涨幅的关键，而四至十名多的西安、太原、哈尔滨、贵阳、金华、烟台、平顶山等地又是之前并不被关注的二三线城市，这和我们前面分析的外溢效应非常契合。再看后十名排名，上海、广州、武汉、南京、合肥等都是房地产调控力度较大的城市。

所以，综合这些数据，我们可以分析出来，房地产市场的隐形需求移动正在进行过程中，房地产市场的调控难度和压力其实并没有减小。

二、全年120次调控揭示房价向何处去呢？

根据《北京晨报》的报道，最近国家对于房地产的调控呈现出逐渐收紧的趋势，贵阳、丹东、成都都再发调控新政，住建部约谈的12个城市中已经有一般再度收紧调控新政。根据中原地产研究中心的数据统计，截至2018年5月16日，中国各地的房地产调控政策已经多达120次，如此密集的调控可以说是自2016年930新政以来的一个新的高潮，为什么房地产市场出现了这么大的变化呢？

其实，主要原因在于，房地产市场自930新政以来，已经经历了接近两年的调整，但是实际上房地产调控在短期内只是让某些需求出现了观望情绪，实际的需求并没有明显的消失，所以在经过了两年的需求压抑之后，各地房价开始出现了反弹，这其实就是需求开始回温的一个现象，所以国家适时约谈重点城市，希望进一步抑制房地产市场的回温现象，确保“房住不炒”理念的贯彻落实。

但是，也要明白中国房地产市场为何屡屡调控还是会出现上涨，究其根源有以下几个方面：

一是房地产的实际需求还是存在的。随着中国城镇化水平的提高，居民收入水平的上升，中国家庭的实际购房需求还是存在的，在经历了一段时间的观望期之后，其实大多数人也都逐渐明白，房地产市场的确不会出现大规模上涨了，但是也不会出现大规模下跌，真的有购房需求的人也的确可以开始进行买房，从而满足自己的居住需求。

二是中国人缺乏资产保值增值渠道的问题依然存在。之所以房地产市场会在中国异常繁荣，其实根源还是在于，在中国投资渠道比较匮乏，除了房地产之外，其他的投资渠道不畅，资本市场风险过高，最终导致的结果是大量的居民资金无处可去，反映在楼市里面就是很多购房者会去寻找“价格较低、政策较为宽松、却有概念支撑”的地方作为自己的投资标的，比如说丹东就非常具备这种特征，还有东北的哈尔滨也有这样的可能性。

所以，房价在调控中还出现一定程度的上涨，就是这样的原因。

那么，未来中国房地产市场会向何处去呢？

一是进一步调控收紧将会是大概率事件。从政策层面来看，国家会坚决贯彻落实房住不炒的理念，所以之前有可能被钻漏洞的例如假离婚、社保缴纳、父母亲属投靠以获得购房资格的情况将会被进一步杜绝，各地房地产调控进一步升级，因城施策将会成为最有可能出现的大概率事件。

二是房地产调控将会向三四线城市延伸。之前，房地产调控很多都出现在一二线城市，而房地产库存不足的三四线城市都有可能成为炒房的对象，所以房地产调控的向下延伸已经成为一种趋势，像之前调控较松的东北、西北、西南地区都有可能进一步加大调控力度。

三是房地产金融将会出现分化，一方面，各大商业银行都在收紧银根，增加房地产信贷的利率水平，这个趋势将有可能从北京向其他各个城市蔓延，另一方面，国家对于住房公积金的优惠力度将会加大，住房公积金的使用将会更加便利，房地产金融分化的格局正在形成。

整体上来看，国家对房地产市场的调控和回归居住属性的决心是非常坚决的，房住不炒的理念是房地产的底线丝毫不能动摇，各个城市的房地产市场进入平稳发展周期趋势已经形成，房地产市场正在逐步走向成熟。