禹洲地产（01628.HK）：估值吸引，价值之选，调升目标价至8.03港元

本文节选自越秀证券：

禹洲地产全年业绩斐然，增速强劲

禹洲地产于3月27日晚公布2017全年业绩，期内实现累计合约销售金额约403亿元，较 2016全年的232.1亿元增长约73.7%，并超额完成400亿元的销售目标; 合约销售面积约238.1万平方米，按年增长30.2%; 合约销售均价约16,929元/平方米，同比上升33.4%。2017年销售金额约60%来自长三角经济区，34%贡献自海西经济区。禹洲地产维持一贯高毛利率的竞争优势，达到35.4%，反映其高利润项目持续带来贡献。股东应占核心利润为 29.2亿元，按年上升42.8%。 禹洲地产的整体融资成本维持下降趋势，截至去年底为6.02%，净负债率下降至57.7%，若2017年计入高级永续证券则为77.1%，现金余额大致持平于175亿元。综合来看，公司财务状况进一步强化。全年派息率达36%，相当于每股0.30港元。

加速全国化布局，土储充值，千亿可期

截至去年底，禹洲地产已于5大都市圈，共19个城市布局，拥有1,184万平方米的土地储备，平均土地成本约5,697元/平方米。由今年初至3月27日，公司新进入4个城市(北京、佛山、沈阳及重庆)和1大都市圈，土地储备增至逾1,500万平方米，平均土地成本降至约4,500元/平方米，并于1月中透过收购沿海家园(1124.HK)旗下7个子项目公司的部分股权(3块土地+4个在售项目)，新增逾400亿权益货值， 从而将现有总货值水平，提升至超过3,000亿元。收购除令禹洲地产的整体城市的布局更形均衡外，亦使可销售货值更为充沛。截至2018年首两个月，公司已实现合约销售金额约58.1亿元，同比上升15%，相当于全年目标的9.7%；合约销售面积约为46.8万平方米，同比上升29%。

禹洲地产财务稳健扎实 亮点多多

禹洲地产去年的收入及每股摊薄盈利增长，均较该行预测的为佳，整体业绩稳健扎实。越秀证券认为禹洲地产2017年的财务表现，主要有下述四大亮点︰(一)毛利率(35.4%)继续保持在行业领先水平; (二)总借贷按年仅升6.9%至275.7亿元，惟总权益同比大幅增加49.4%，至 174.4亿元，净负债率则降至 57.7% (不计入高级永续证券)，反映集团对其财务杠杆管控得宜，亦为日后融资扩展预留空间; (三)公司来自物业管理费收入同比大升80.7%至 3.3亿元，该行预期该分部未来将维持较快增速，加上禹洲地产现有布局城市扩至23个，无论是收入来源及地域分布，均较过往更多元化，有助分散营运风险；(四)公司聚焦于2020 年达千亿销售规模，该行假设集团今年不上调600亿元的销售目标，并保持 40%(2018-20E)的年复合增长率，推算届时(2020年预期) 将达至约1,200亿元的合约销售，销售规模较2018年预期实现翻倍。

高增长，高股息，估值吸引到价值之选

今年禹洲地产可售货值为940亿元，去年已售但尚未结转的合约销售约350亿元，估计当中80%-85%能于今年确认为收入，故其2018年的业绩已基本锁定，确定性高。

根据越秀证券的模型测算，截至2018年底禹洲地产的资产净值约为468亿元。综合考虑市值、销售规模、盈利能力和借贷水平后，该行给予其资产净值约45%的折让，经调整后的资产净值公允值约为258亿元，相当于每股资产净值及目标价为8.03港元，而新目标价较旧目标价(6.16港元)调升30.4%。基于禹洲地产业绩高速增长，该行把集团2018/19/20年的每股摊薄盈利预测分别上调至1.17/1.47/1.82港元。更新后的目标价，相当于2018年预测市盈率6.86倍和市账率1.25倍。该行认为禹洲地产于一众中小型内房股中，是少数能保持高销售增长、高股息率及估值吸引的房企，实为投资者价值之选。以现价5.26港元计(截至3月28日)，禹洲地产股价有52.7%的潜在升幅，评级维持“买入”。