2018年北京房价将这样走 何时可以抄底？

作者：光宇吐楼市 安家新媒体主编、资深房地产评论人

北京房价会跌吗？曾有无数人列举10个甚至100个理由证明北京房价不会跌，因为有人口支撑，因为资源有限，总之，房价就是不能跌。其实，在这个时代，没有什么不可能。那是不是意味着北京的房子不具投资价值了呢？如今的房价下跌数据难道是假的吗？

北京楼市调控成效显著，最苦的是中介

回首刚刚过去的2017年，可以说惊心动魄，这一点可以从开发商的口中得知，更能从北京中介公司的员工身上发现，他们最能直观感受到北京楼市的冷暖。中介从月薪3-4万调至亏本，也就是成负数了。炒房者更是在多重夹击下，无路可逃，没了炒房者，影响最大的也是开发商，因为购房者也会更加理性，预期也会放低，开发商房子不好卖，业绩自然就不好。不用看品牌大房企业绩增长多少，他们并不能代表这个行业的全部，而更多的中小房企才是房地产的真相。

而这一切均归功于房地产调控的密集落地。从2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”，从限购到限售甚至到最后的五限时代，房地产正在发生深刻变化。2017年的北京楼市告别2016年大涨态势，进入深水调整阶段。

根据北京市住建委成交数据显示，2017年北京新建商品房成交2712.38亿元，环比2016年下跌45%，共成交52165套，环比2016年减少87026套。其中，居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交2179.89亿元，环比2016年成交下挫47%，共销售42428套，环比2016年锐减81164套，成交均价42987元/平方米，环比2016年上涨9572元/平方米。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。随着北京二手房市场的快速冷却，北京二手房价也在4月份冲高企稳，并从5月份开始直至年底12月，迎来了连续8个月的回落，12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。

由此可见，北京成交下跌的不仅是新房，也包括二手房市场。从房价上来说，二手房房价是下跌的，而新房房价呈上涨态势。一句话，新房量跌价涨，二手房量价齐跌。

在这样的预期下，购房者是冷静和理智的，俗话说的买涨不买跌的观念在这个时候发挥着作用。其实，最惨的是中介，他们不怕房价涨，也不怕房价跌，就怕没有成交，一旦没有成交，等于完全砸了自己的饭碗。所以有时候，业主卖房时犹犹豫豫，而中介则会劝业主调价，甚至逼业主降价促成交易。事实上，他们也明白，无论如何，也难以逆转房地产大势，在深度调控背景下，房地产已进入冷淡期，所以发生中介改行送外卖或卖菜的现象也就不足为奇了。

2018年北京房地产稳中有回升，多元化供给成新时代主题

实际上，国家早就对房地产有了明确的方向，自从提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，就已经为房地产大局定了方向。“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”，说出了未来楼市的方向。

房地产稳字诀应该说成为未来的一个新主题。稳始终要与整体的经济环境相结合，以前是通过加杠杆来实现稳增长。如今不一样了，市场变了，在大力去杠杆的背景下，稳更是为了防范风险。

住建部也基本做了市场的主基调：2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

这就意味着，2018年北京房地产市场在调整就位后，将开启新的调控策略，打击炒房力度不会变，但是对于刚需、改善性需求将加以保护。

如何看待2017年北京房地产市场的降温回落？这应该说决定了未来房地产走势的关键因素。这一年，市场冷清不可否认，但是并不能说明房价将持续大跌，而恰恰是过去房价大涨后，在稳定大局背景下的一个正常回调，当达到一定水平后市场将步入稳步上升态势阶段，这也是未来一个长期的过程。

能买房了吗？北京房价何时抄底？

北京就是北京，他不是普通城市，所以市场相对也会更加理性和理智，不能任由其肆意发展，会受到各种各样的限制。比如在政策的执行力度上会更加有力，在加大土地供给以及共有产权、租赁住房等政策的落实中会更加强化。

所以，指望北京继续大炒房价的算盘可能要打错了，打击炒房一定会从北京开始，而关注民生也一定是北京先行。2017年12月28日，北京市迎来最后一场土拍。据中原地产研究中心统计，北京2017年商品房住宅的土地供应量是2016年的7倍。同时北京2017年还推出了共有产权房以及集体土地租赁入市等土地供应。

可以预见，2018年北京将继续增加新房供应量，加上限价等措施，刚需人群将得到最大的实惠，从而最终实现房子回归居住属性。当投资投机需求渐渐退出市场后，房地产才开始出现逆转，也就是说，2018年北京新房交易量可能会在2017年的基础上触底反弹，随着各阶层需求的满足，住房供给结构将大大优化，市场的归市场，保障的归保障。而房价也会随着调控乃至长效机制的约束很难再有大幅上涨空间，长期来看稳中有升。

所以，如果是打算在北京居住的人，不妨考虑几个月后或下半年入手，即使很难踩到底部，但是长远来看，北京买房不用担心市场出现大问题。因为有大家说的人口和资源等要素的存在。但是炒房者就不一样了，市场一旦稳定，炒房则失去了动力和空间。