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股价暴涨538%市值破4100亿 许家印“下一步”怎么走?

“速度太快了!”

今年以来,中国恒大在H股暴涨了538%!对于许家印与恒大而言,“万亿市值”是一个符号,还是一个“梦想”?

国庆前夕,中国央行定向降准,港股再现大爆发。截至10月6日,中国恒大(03333.HK)股价一度摸高31.5港元,总市值高达4137亿港元。

中国恒大今年以来股价暴涨,至今涨幅高达538%。许家印持有恒大约74.2%股本,随着股价飙升,许家印身价高达438亿美元(约2914亿人民币),再度夺得中国首富。

值得注意的是,目前恒大市值超出万科1000多亿港元。万科A股价仍在26元附近徘徊,回味王石喊出5年实现“万亿万科”,许家印实现这个梦想还有多远?

关键问题在于,中国恒大最快于今年12月申请回归A股,随着房地产黄金时代终结,许家印如何带领恒大安然前行?

股价为何“暴涨538%”?

根据公告,中国恒大回归A股之前签署了对赌协议。中国恒大作出业绩承诺,2017年至2019年,实现扣非净利润888亿元。

这意味着最近3年,中国恒大必须保持利润高速增长。而从今年上半年来看,许家印已经完成这一任务。据中期业绩报告,中国恒大上半年净利润同比大增224%至231亿元,各项指标亦大幅上升。

10月3日,中国恒大公告显示,9月份合约销售额为443.5亿元,1-9月累计实现销售3660亿元,同比增长超40%,全年有望突破5000亿元。

分析人士称,过去内房股的估值方式是以过去的利润以及股息进行评估。随着内地资金进入香港市场,以及各大券商、基金纷纷调高内房股评级,使得原有估值共识发生改变。市场在上涨周期更看重未来增长的潜力,即销售业绩以及土地储备。而这两方面,中国恒大于去年双双拿下第一,土地储备则常年保持行业第一。

花旗银行于9月19日发布报告,给予恒大最高“买入”评级,并上调目标价至33.26港元。花旗银行董事总经理Oscar认为,恒大上市以来8年,保持年均43%的销售增长,并拥有2.76亿平米土地储备。许家印带领恒大在收获期的时点开展战略转型,是非常明智的。

海通证券分析师涂力磊分析称,预计恒大全年有望冲击5000亿销售目标,2017年、2018年每股收益分别是2.32元和3.11元人民币。上调恒大目标价为港币32.85元(人民币27.84元),维持“买入”评级。

万科出现“战略失误”?

2017年上半年,房地产三巨头出现惊天一幕,中国恒大上半年净利润高达231亿元,是万科同期利润的2.3倍。与此同时,一个巨大的疑问浮出水面——在高负债的前提下,中国恒大如何实现如此高速的利润增长?

有关业内投资人士透露,早在三年前,万科、恒大等地产龙头公司对于楼市产生了较大分歧。2014年6月,万科总裁郁亮公开发表一篇文章《我国楼市进入“白银时代”》,被人民日报转发。从财报中也可以看出,万科明显地放缓拿地节奏,非传统地产收入占比逐步提升,加快回款(回款率由90%提升至95%以上)使得现金储备大幅增长。

然而,并不是所有人都认同万科的观点,其中最典型的是港股上市的碧桂园、中国恒大、融创中国。与万科不同的是,他们在2014-2016年做了大量杠杆扩张,除了常规贷款以外,还有大量的配股/优先股/永续债等手段。

比如,融创2016年发了100亿的永续债,2017年上半年负债率位居众房企之首;碧桂园2015年永续债规模增长了5倍之多,从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元;恒大更是优先股、优先票据、永续债等手段轮番使用,2017年偿还之前的永续债高达1129亿元。

而这三年,A股的万科开始加快周转率/降杠杆/留存现金/放缓土储/转型新兴业务等措施,大幅收缩扩张战线,使得恒大与碧桂园抢得了先机。

中国恒大2016年底只有万科1/4的市值,仅用了9个月时间,恒大市值反超万科1000亿,一举成为国内市值和销量最大的上市房企。这也是战略差异化带来的结局。

期间,融创市值从211亿人民币翻了5倍,达到1256亿人民币;碧桂园此前是H股内房股中市值最大的(800亿人民币),也翻了2倍到2252亿人民币。唯有A股的万科市值增长缓慢。

2015年中,中国房价迎来涨幅最大、涨速最快的牛市,杠杆做多者收益巨大,行业格局发生变更。由于房企的会计制度,运营成本于2015-2017年体现,但是收入则于2017年刚刚开始体现。

发出“去负债”号令!

许家印表示,预计未来用3年时间,使公司负债率降至正常水平,同时保持行业龙头位置。许家印提出“三低一高”战略,即低负债、低杠杆、低成本,以及高周转,由此实现从追求规模到效益的转变。

那么,许家印是如何带领中国恒大“去负债”的?随着一系列公告发布,这一悬念正在揭开谜底。

早在5月12日晚,恒大公告披露,其相关附属公司与信银(深圳)股权投资基金管理有限公司(下称信银基金)签订了10份项目协议,通过增资扩股的方式获得了总额108.5亿元的融资。

据了解,上述交易资产包中,包括了一个最新项目——位于深圳市南山大道的恒大天璟。这一项目的售价为8万元/平方米-12万元/平方米,总货值逾100亿元。有意思的是,恒大将该项目49%的股权,转让给了一家基金公司。

一同装进上述资产包的,还有另外7个位于深圳的正在开发的旧改项目,剩下2个项目分别位于成都和重庆。增资完成之后,信银基金获得上述项目30%-50%不等的股权。

与此同时,信银基金通过委托贷款方式,向项目公司提供与资本投资等额的股东借款。这意味着,中国恒大将从信银基金手中获得累计217亿元的资金驰援,成为恒大历史上最大规模的项目层面的股权融资。

2013年开始,恒大动用包括永续债等融资方式,与金融机构合作大量吸纳一二线城市土地,完成了战略布局转型和规模的壮大。这些融资被坊间人士解读为“明股实债”,由此产生了对恒大的隐形负债率的担忧。年报显示,截至2016年底,恒大的永续债规模已达到1129.44亿元。

舆论认为,此次中国恒大通过217亿元的股权融资,正在试图改变外界对其原有债务结构和融资逻辑的印象;其背后暗含了恒大未来对一二线城市大项目的融资趋向,即开始转向以权益代替负债,永续债退出,房地产基金替入。

永续债的另一个弊端在于“吃息”。由于利息不能资本化,永续债的利息支出需要当期在税后利润中扣除,这使得股东利润都大幅下降。以2016年年报为例,恒大共持有永续债1129.44亿元,永续债持有人应占利润为106亿元,而归属公司股东利润则下降至51亿元。

5月4日,恒大公告称计划2017年全年偿还70%的永续债,目前已赎回561.8亿元,完成约50%永续债的赎回。据海通证券测算,恒大偿还永续债可为2017、2018年分别增加40.6亿、89.3亿的净利润。

业界认为,中国恒大通过让渡少数股权,减少借债利息,是为了降低风险和调整资本结构,为回归A股上市做好准备。

海通证券分析,偏低的股东利润是目前抑制恒大估值的重要因素之一。目前恒大动态市盈率为18倍,随着其归属股东利润增长,市盈率将下降至10倍,从而显示出估值优势。

恒大还有多少“储粮”?

进入2017年,中国房地产“争霸战”达到白热化。

事实上,中国恒大在上半年的销售金额略逊于万科、碧桂园,只排在第三。而恒大所谓的胜出,更多源自于其中报体现的高额利润。

万科2016年归属于上市公司股东的净利润是恒大的4倍之多;而且,恒大今年上半年14.5%的核心业务利润率还在万科之下。

根据财务报告,2017年上半年,恒大动用了接近1900亿的营业收入,才换来231.3亿的净利润。而万科和碧桂园则用700亿上下的营收,赢得了100多亿的净利润。从财务报告中获悉,下面几组数据值得思考:

1)万科在2016年年底有2783亿的未结算收入,2017年年中,这一数字已达到3838亿,猛增了千亿。

2)碧桂园2016年底的已售未结算收入是1924亿,而17年上半年是2700亿,只同样大涨近800亿。

3)恒大2016年底已售未结算收入是1949亿,而17年上半年是1981亿,只有30亿的增长,几乎可以忽略不计。

问题在于,恒大有意加速结算;相反,万科却有意拉长结算周期。这说明恒大加速结算,希望在利润上超过万科等对手;另一方面,恒大加速结算提高利润,有利于提振股价和市值,为回归A股做好准备。

更加关键的是,恒大完成两轮700亿融资,承诺2017-2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元,合计三年888亿。

业界预测,恒大2017年全年净利润有望突破500亿。但是,这得消耗非常巨大的“储粮”。从上半年数据看,恒大2016年的余粮已经吃光了,下半年继续释放利润的话,就得吃今年上半年的储备粮食。

如果按照上半年的速度,下半年也增加300亿利润的话,那么,恒大就得消耗超2500亿的已售未结算收入。从这方面而言,恒大剩下的粮食“真的不多了”。

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责任编辑:greennyang
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