最后的暴涨 将是这三个城市的房价

本文转自微信公众号:德科地产频道

文︱刘德科

1st

到了这个时候,房价猛涨的轮子,又要变方向了。

这一轮房价上涨,最先吹响号角的是深圳,然后是上海和北京。今年以来,比京沪深涨得还猛的,是「四小龙」,即南京、苏州、厦门和合肥。

京沪深和「四小龙」,都已经启动了不同程度的行政调控。它们还会涨,但涨幅将收窄。

新一轮的房价城市轮动已经开足马力:接下来,要猛涨的城市,将是广州、杭州和武汉。

二线城市要房价暴涨(不是一般涨而是暴涨),必须具备这么几个特征——

1. 地王频出,不断刺激房价上涨。相对而言,这几个城市中,广州地王出得最少,不是说广州不具备这个潜能,而是因为广州供竞拍的好地比较少。

2. 周边已有暴涨城市,有「溢出」和「压迫」效应。广州边上是暴涨的深圳,南京、苏州和杭州边上是暴涨的上海。这一点,厦门比较独特,处在珠三角和长三角的沿海中间地带,自己管自己嗨。

3. 本身就是一座具备超级吸附力的城市。这一点尤其重要。厦门是龙漳泉的圣地,杭州是温台金的天堂,苏州的吸附力波及江苏和上海,合肥更是独占了整个安徽的行政性资源。南京虽然对整个江苏省的吸引力有限,但它堪称「三省省会」,江苏、安徽和江西的很多购房者都会到南京买房。广州在城市规模和行政意义上本身就是一线城市,当然也不缺吸附力。

2nd

为什么说广州、杭州和武汉要暴涨?

先不谈京沪深,就二线城市而言(在房价意义上广州只能算是二线城市),竞争力强的这几个二线城市,其房价涨幅基本上都会拉平。如今,「四小龙」的房价同比涨幅均在35%,而广州、杭州和武汉都还没突破20%。

房价主要是货币的沉淀。当充裕的资金在全国范围内流动时,碰到水位高的地方,就会逐渐流入水位低的地方——「四小龙」的水位已经高了,就会流向水位相对低的广州、杭州和武汉。

「四小龙」之后,房价暴涨将轮到「三叉戟」——是的,我们可以把广州、杭州和武汉称为威猛的「三叉戟」。

一年前,也就是2015年7月,当时「四小龙」和「三叉戟」的房价同比涨幅都是负数;半年前,也就是2016年1月,「四小龙」和「三叉戟」的房价同比涨幅都在10%以内。

▼十大城市不同时间点房价同比涨幅对照

最后的暴涨 将是这三个城市的房价

*根据国家统计局数据整理。此处房价特指「新建商品住宅价格」。「四小龙」中的苏州未被列入国家统计局70城统计范围

差距是在过去的这半年时间里拉开的。「四小龙」率先狂奔,同比涨幅扶摇直上30%,逼近40%。现在,「三叉戟」也将迎头追上。

简单说,现在广州、杭州和武汉的房价才涨到山腰上,接下来几个月时间将涨到山顶。

3rd

为什么是广州、杭州和武汉?

就城市本身的竞争力而言,「三叉戟」并不输给「四小龙」,甚至强于「四小龙」。

宏观经济数据来看,广州和杭州基本上强于南京和苏州,武汉基本上也强于厦门和合肥。

▼2016上半年七城宏观经济数据比较

最后的暴涨 将是这三个城市的房价

*数据来自各地统计局,广州城镇居民人均可支配收入为2015年数据

其实,GDP、居民收入等宏观经济数据,跟房价是弱关联。一个城市的房价是否坚挺,其中一个重要因素是产业聚集度和产业引领性。通过独角兽(高估值的初创企业)和中国500强企业的数量,可作一定程度的参考比较:「三叉戟」要强于「四小龙」。

▼2016年七城独角兽和500强企业数量

最后的暴涨 将是这三个城市的房价

*根据艾瑞咨询《2016中国独角兽企业TOP300》,美国财富杂志《2016中国500强排行榜》、胡润《2016全球富豪榜》整理

特别是独角兽企业的数量和估值规模,在很大程度能够说明一个城市的创新能力与未来潜能。

▼2016年房价暴涨城市独角兽企业对比

最后的暴涨 将是这三个城市的房价

*根据艾瑞咨询《2016中国独角兽企业TOP300》整理。另,房价涨势温和的成都有7家,数量排名全国第6位;总估值19.1亿美元,全国排名第10位

4rd

中国一二线城市的房价走势,大概会是这样一副模样:

首先,京沪深是永远的红太阳,长线来看,只能高不可攀。像深圳边上的佛山、东莞等城市,北京边上的廊坊,上海边上的嘉兴,多少也能在这一轮上涨中分到一杯羹。

然后,「四小龙」南京、苏州、厦门和合肥,继续涨,但涨幅收窄。

再然后,「三叉戟」广州、杭州和武汉即时暴涨。

再再然后,郑州、无锡、天津、福州、石家庄、南昌甚至长沙等二线城市也会列队跟上,只是涨幅恐怕不及「三叉戟」。

其实,判断房价趋势,用任何一个指数或经济理论模式,都容易失真。中国太不一样了。在中国,房子从来就不只是用来居住的,它是感情和货币的复合体。

当银根宽松时,有竞争力、有吸附力、有辐射力的城市,房价就一定上涨。

现在,「三叉戟」轮到了属于它们的时刻而已。

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