在沪有三套房如何实现财务自由

文/汪 标

问:我们夫妻二人都是外企白领,年龄都为39周岁,在沪生活15年,家庭税后月收入约4万元,月支出约1.5万元,税后年收入约60万元。我们名下有三处房产,贷款已还清。夫妻自住一套180万元的内环一室户,女方父母住280万元外环两房,320万元中环两房大部分时间空置,男方父母偶尔来沪小住。我们计划改善居住条件,希望将内环一室户和中环两房置换为一套内环的大三房,房价在800万元左右。我们家有银行存款约20万元,请问我们该如何理财,才能在改善夫妻自住条件的基础上继续积累财富,实现财务自由。

你们是令人羡慕的高收入家庭,但你们的住房情况的确与自己的收入不匹配。试想一下,在上海有哪个年收入60万元的家庭,还住在一室户里?改善居住条件显然是当务之急。

可要改善住房条件,你们会碰到限购限贷的问题。9月底,央行对限购政策进行了松绑,如果你们出售掉2套住房,只剩下1套房,应该可以再买1套房(需上海户籍)。但你们期望在内环内购置800万元的房产,属于非普通住宅,只能按第二套房贷款,利率要在基准利率的基础上上浮至少10%。按降息后5年以上期限房贷利率6.15%计算,实际贷款利率为6.765%,如果贷款期限为20年,贷款金额为置换房产的差额300万元,每月需要还款22838元,还是在你们能够承受的范围内。

但我不太赞成你们这样换房,原因有二,一是你们的房产已经很多了,家庭总资产800万元中,房产占了780万元,资产的流动性不足。置换房产后,房产的占比就更高了,不利于提高生活品质。二是买卖房产必然要付出大量的税费和银行利息,成本很高。就算你出售房产的价格全部为到手价,不承担税费,你购买800万元的房产是一手房,主要税费是3%的契税,你也需要支付24万元的税费。一买一卖至少损失24万元。另外,你们很可能还需要支付房产税,一年又是几万元。

其实,你完全可以改用换租的方式,改善自己的居住条件。目前上海房产的租售比很低,基本在2%左右,你可以用16万元左右的资金,租一套价值800万元的内环内房产;同时将2套总价合计500万元的房产出租,差不多能获得10万元的租金收入,一年的差价只有约6万元,这对你们来说完全没有压力。

你们现在每年的收入是60万元,支出是18万元,加上6万元的房租支出,1年仍可以结余36万元,如果你们只投资短期的银行理财产品,年化收益率按4%计算,20年,你们将积累起至少1000万元的资产,1年的投资收益可超过40万元,大大超过你们目前24万元的消费水平。即使考虑通货膨胀的因素,你们的资产也足够维持你们的生活。而如果实施了换房计划,未来20年,你们每年需要多支出27万元的房贷加几万元房产税,每年的结余仅10万元左右,想要在退休时实现财务自由,难度就大多了。

理财不是简单地追求财富的增加,理财的目的是为了改善我们的生活品质,从这个角度来看,换租远比换房更合理。

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