辉立证券:恒基地产增持评级 目标价52.7港元

恒基地产(0012.HK) - 香港物业发展项目利润率比预期低

公司简介

恒基地产为现时本港最大地产发展商之一。其核心业务包括物业发展及物业投资,亦直接持有一间上市附属公司恒基兆业发展有限公司(0097.HK)及三间联营公司包括香港中华煤气有限公司(0003.HK)﹑香港小轮(集团)有限公司(0050.HK)及美丽华酒店企业有限公司(0071.HK)之股份权益。

投资慨要

FY13年中期业绩逊预期: 恒地公布了13年中期业绩,核心盈利同比下跌3.8%至34.5亿港元, 比我们预计的39.5亿港元为低。值得留意的是期内恒地于香港的物业销售利润率跌至仅20%,主要是因为建筑成本上涨,亦因此业绩比我们预计为差,但我们预期下半年元朗尚悦将会入账,令利润率有所改善。中期股息为0.32港元,与去年同期相同,反映较高的派息比率。负债比率轻微下跌至15%。每股账面值同比上升3.7%至88.13港元以反映较高的租金收入,资本化利率则大致维持不变。

稳定净租金收益增长支持核心盈利: 净租金收益同比上升14%至27.5亿港元,其中来自内地的净租金收益同比增24%,贡献了总净租金收益的18.5% (12年上半年为17%),主要是受惠比预期好的续租租金调升率及出租率。恒地的物业租赁前景乐观,持续的租金调升率及新建成的物业预计可进一步推动增长及支持核心盈利。

农地转换更新: 如我们上一次7月份的研究报告所述,香港政府对新界东北发展计划作出多处调整及将会先推行古洞北及粉岭北的发展。恒地管理层透露~0.9百万平方尺初步评估可透过补地价转换为住宅用地,另外~1.8百万平方尺可能会以现金补偿方式被政府征收,现金补偿约为每平方尺948港元。计划有助提升恒地资产净值,据我们预计,恒地可提升约39亿港元或每股1.47港元的资产净值。

估值: 因为较低的香港物业发展利润率,我们下调了利润率预测及FY13/14纯利分别4%及3.8%。 恒地现时股价相对我们13年12月预测资产净值有46.3%折让。虽然恒地的物业租赁前景乐观﹑农地转换进度加快,我们仍然提高资产净值折让率至40%以反映较低的香港物业发展利润率及现时疲弱的香港住宅市场。我们给予目标价为52.70港元,「增持」评级。

稳定的净租金收益增长支持核心盈利

净租金收益同比上升14%至27.5亿港元,其中来自内地的净租金收益同比增24%,贡献了总净租金收益的18.5% (12年上半年为17%),主要是受惠比预期好的续租租金调升率及出租率。因上海「688广场」建成,预期恒地今年底会为内地已有的~6.4百万平方尺投资物业增加~695,000平方尺的办公室。恒地的物业租赁前景乐观,持续的租金调升率及新建成的物业预计可进一步推动增长及支持核心盈利。

农地转换更新

恒地于新界有~43百万平方尺的土地储备,其中2.7百万平方尺位于古洞北及粉岭北。如我们上一次7月份的研究报告所述,香港政府对新界东北发展计划作出多处调整及将会先推行古洞北及粉岭北的发展。恒地管理层透露~0.9百万平方尺初步评估可透过补地价转换为住宅用地,另外~1.8百万平方尺可能会以现金补偿方式被政府征收,现金补偿约为每平方尺948港元。计划有助提升恒地资产净值,据我们预计,恒地可提升约39亿港元或每股1.47港元的资产净值。

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