北京房价处“高烧”阶段 临报复性上涨压力

炒房不是影响房价的决定性因素

张洪石从经济学的角度分析，价格由成本加利润组成，价格高低主要取决于供需关系。“把北京房价居高不下的原因归结于炒房与房地产关联的腐败行为，都是不客观的。”

2009年北京市商品房竣工面积为2678.6万平方米，其中住宅竣工面积1613.2万平方米。张洪石说，以每套面积80~125平方米计算，全市去年竣工的商品房大约在12万~15万套。

北京市常住人口接近1800万人，按去年竣工商品房的规模与建设速度计算，大概需要40年时间才能满足全市每户家庭的基本购房需求，供应量严重不足。

只要远期有看涨的趋势，市场肯定存在追逐利差的投机群体。不过，北京房市“消费的主力不是炒房者”。张洪石首先以南四环外的万科紫台楼盘来证实自己的判断。一套商品房171平方米，每平方米3万元左右，总房价就在500万元。一个单元十六层、32套，市场价格总额为1.6亿元。小区有四栋楼，共20个单位。炒家即便买走其中一个单元，也不足以影响整个小区的房价。

其次，以他个人兼任过江浙企业集团高管的经验观察，排在中国民营企业500强中200位左右的企业资产大概是十亿元，企业排名越往后资产就越少。如果其中一家企业拿出1亿元资金到北京炒房的话，生产经营资金链必定受到严重影响。

第三，新闻报道中常说山西煤老板搅乱北京房市。他分析，哪怕山西有1000个煤老板，每个人携带1亿元资金炒房也就是1000亿元，根本无以撼动京城房市的大盘。

“炒房者在房市充其量是起到一个推波助澜的作用。”他认为，影响北京房价的决定性因素还是房地产的开发成本。远洋地产子公司以40.8亿元拿下的望京“地王”，楼面价每平方米2.75万元；中国兵器装备集团子公司拍获的海淀“地王”楼面价达到2.83万元／平方米。

除此之外，楼盘基建、安装成本每平方米一两千元，开发商售房的所得税、营业税等各种税费约占房价的三分之一；房地产企业每年的利润最低在15%，两年为一个开发周期。按此测算的话，每平方米商品房价格超过4万元，与市民心理价格预期相距甚远。

国务院发展研究中心一位研究员接受中国青年报记者采访时介绍，2009年我国全社会消费品总额12.5343万亿元，房地产销售总额占了一半以上。“说房地产绑架了中国经济一点都不为过。”他说，以北京为例，去年全市地产开发投资2337.7亿元，占全市社会固定资产投资48.1%；房地产销售4.4万亿元，占GDP比重13.11%。

“任何产业对财政的贡献率都比不上房地产。”只要土地财政问题不解决，宏观调控政策打压房价的空间就值得关注。张洪石说：“房价根本不可能低于楼面价。”否则，房地产公司干脆不参加竞拍。4月27日北京市房山区首块限价房地块流拍就是一个例子。

后续政策不跟进，房市“高烧”必将强势反弹

提高二套房首付比例、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等调控房市“组合拳”，重点打击炒房投机。但不可忽视的是把真正的购房群体挡在了门外。有网友称，房市新政只在“打劫”白领。

张洪石说，公务员从来不需要购买商品房，即使买也是为了投资或增值。因为他们在各大部委、机关有价格更优惠的集资建房或变相的福利分房；教师等事业单位也基本上不要买商品房；低收入群体去买限价房、廉租房。只有收入在中等偏上水平的白领才是京城购买商品房的主体。

即使北京大规模增加土地供给，提供充足市场供应量，从项目规划到建好楼盘卖房至少需要两年时间。如果京城每年新增十万套保障性住房供应，房市价格将应声而落。不过上述前提条件暂时都还不存在，再加上地方政府也缺乏主动降低房价的动力，因此目前房市新政主要以抑制需求为主、稳定房价为主。

一方面，房市的刚性需求被打压住了，但这些需求五年、十年之后同样客观存在。另一方面，社会面临通货膨胀压力，老百姓不愿意存钱，手中的钱缺少保值、增值手段，不排除以游资的形式进入房市投机谋利。

张洪石说，北京房市已经处于“高烧”阶段，不下“猛药”降不了温。一旦缺乏后续调控政策，没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，“房价经过政策调整适应期后，可能出现报复性上涨。”

他说，较之国外土地私有化，货币发行需经国会批准的体制，中国政府一手管土地，一手管货币发行的体制更有利于控制市场风险，只要降温措施控制得力，房市不会出现崩盘现象。

采访中，不少专家建议，国家在加大土地供应量的同时，利用税收杠杆，把土地出让收入的80%划归中央政府，就可以让地方政府失去卖地的冲动。为了弥补地方财政收入不足，国家可以把高科技、节能减排、绿色环保产业的税收划给地方政府，以此鼓励地方政府做实实体经济，而不是一心去经营城市，从而让房市回归理性。

（中国青年报）