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2010年上半年房地产市场存在两种可能性：形成比2007年更大的泡沫，或提前结束繁荣

刘宪法

2009年的中国经济之所以能实现保八，靠的是投资，而投资靠的是政府投资。问题是，高政府投资增长势必与政府调结构的目标相冲突，不利于对经济失衡状态的调整。因此，市场非常预期2010年政府投资增长降下来，而民间投资增长出现明显回升。

在当前中国的市场供需环境下，可能产生民间投资增量的领域只有房地产行业。这就是说，在预期政府扩张性宏观政策力度减弱的情况下，2010年中国经济能否真正走出谷底，避免“二次紧缩”的关键要看房地产的走势。

进入第三季度以来，房地产投资增长率开始明显回升。2008年一季度，房地产投资曾一度占全部城镇固定资产总投资的比例达到25%以上，今年第二季度降低到了17.7%，第三季度这一比重快速回升，达到了19.2%。按照这样的趋势，2010年比例超过20%以上是可以预期的。另外，随着政府大规模实施以“铁公机（铁路、公路和机场）”为主基础设施投资的展开和落实，许多地区或地段的房地产投资价值开始凸现，这也是房地产投资增长的重要推力。

然而，2010年中国经济的运行风险也来自于房地产，并可能出现与美国次贷危机爆发前相类似的情况，即：整个经济系统运行是建立在房地产市场之上的。

什么因素在推动当前房地产市场的繁荣，一般认为主要来自以下四个方面：一是通货膨胀预期，在通胀预期已经形成的条件下，房地产市场是资金避险的最好选择；二是宽松的货币环境；三是在产能普遍过剩的情况下，具有资金实力的企业缺乏适当的投资领域，而房地产市场就是这部分资金的主要集聚领域；四是对于商业银行来说，房地产贷款仍是目前最有盈利价值的项目，房地产贷款不仅可以为银行带来利息收入，而且可以吸引储户存款，并可将业务扩展到各种理财产品上。而且，与其他实业项目相比，房地产流动性高，变现能力强并有一定的储值功能，特别是在经济不景气、难以寻找到更好的实业项目的情况下，更是如此。

今年第一季度以来，全国各大城市的房价持续上涨，其中具有指标性的热点城市其房价上涨更快。如中银国际对10月份第二周主要城市成交均价统计，北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米，深圳更是达到20705元/平方米。如此高的房价很大程度上，已将大部分对住房的真实需求排斥在外。这就是，目前房地产市场的繁荣并不是建立在真实需求的基础之上的，是流动性泛滥的产物。历史及国际经验证明，这种繁荣势必会催生房地产泡沫，是不可持续的。

一旦房地产泡沫破裂，将直接危及我国银行系统的资产安全。这种风险来自于两个方面：

其一，房地产市场风险将通过地方政府的债务风险，而最终向银行集中。

目前各级地方政府的项目融资是2009年银行体系信贷资金增长主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待开发的土地，以及与房地产开发相关的公共设施项目。据笔者课题组在各地的调研，各级地方政府对公共设施项目投资带来的土地升值的预期均很高，例如，修通高速公路、建造地铁或轻轨预期可以带动沿线的地区土地的升值，并以此作为向银行融资的条件。一旦房地产市场出现异动，土地财政无法支持地方政府向银行的巨额还贷，形成大量的坏账和烂账，银行系统的资产质量就会急剧下降。

其二，房地产业信贷风险加剧。

房地产已成为目前银行系统内发展最快的信贷业务。自1998年开始，房地产信贷业务发展十分迅猛。据中国央行统计，1998年房地产信贷占银行总信贷资产的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%，2009年一季度有所回落，上半年又开始回升，达到了16.4%。而这一比例还在继续提高。根据国家统计局数据，今年前三季度全国房地产开发投资的资金来源里，国内贷款同比增长47.2%，个人按揭贷款同比增长107.7%。大量信贷资金流入，加速了房地产市场的“量价齐升”。一旦房地产市场泡沫破裂，还贷的违约率将上升，这将直接威胁银行体系的资产安全，并可能引发银行系统的信贷萎缩，对实体经济产生巨大的负面影响。这正是美国次贷危机中所发生的事情。

总体上，这就出现了两种可能：第一种可能是直至2010年上半年，房地产市场繁荣将会继续延续下去，形成比2007年更大的资产泡沫，直至泡沫破裂，并成为中国经济“二次紧缩”的导火索。

第二种可能是政府为了控制资产泡沫，及时收紧各项房地产政策，如停止执行下浮30%的优惠房贷利率、提高土地闲置费用，甚至征收物业税。更为重要的是，市场预期的货币政策收紧，将会直接捅破房地产市场泡沫，房地产市场繁荣将在2010年上半年提前结束。

无论出现哪一种情况，2009年上半年刚刚启动的房地产投资都会被打下去，也就是说，依靠民间投资拉动经济的前景并不乐观。

（作者系深圳综合开发研究院宏观经济研究中心主任）

[责任编辑：pljcpeng]

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