刘戈：当然每个人都希望改善自己的住房，住房领域大家非要分出一个刚性需求和柔性需求，我觉得没什么太多的道理，没什么刚性的，没钱住街头也得住，不是说这个东西跟你的愿望，每一个人都能实现自己的住房愿望，大家还是根据自己的钱。做一个基本判断，虽然从长久来说中国城市化进程还有很长的路要走，还有更多的人要进入到城市当中买房子，而且城市里头的人本身也要改善住房，但是就我来看，从目前大部分城市人口收入来看，我觉得很难再支撑有更多的资金进入到购房这样一个项目里面来。
主持人孙虹钢：您刚才讲的这段已经进入到我们今天讲的第三个话题，就是楼市未来的走势。刘戈兄刚才讲的是，很多人预期房价会涨，因为什么呢？因为城镇化，三农嘛，农村要城镇化，而且农民，大的政策上已经允许宅基地可以往外卖了，农民自己身上转化，土地重新集中，有更科学的方式去耕作，可能更多农民要洗洗脚进城了，咱们也当一把城市人，这个感觉不错，可能原来的地就卖了。对于城市里人，原来想过农夫，山泉有点甜的日子过不上，买别墅好几千万又太贵。以后农民兄弟能够把宅基地合法的拿出来，一方面进城人多，可能城里需要的房子更多了，另外一方面我们是不是也有机会当上一把农夫，守着山泉，自己有那么点田，弄个小院在农村里住。
刘戈：这样对大家来说有点奢侈了。
主持人孙虹钢：我手机最近收的短信就有这样的，比如北京的昌平，有一所某某大学，附近有田园，两亩地，才二十几万，我没太敢相信。
刘戈：关键是，你说的这种理想是跟你的生活方式紧密相关，像老孙你这样一种境界…
主持人孙虹钢：我想去养猪。
刘戈：已经不需要每天来上班，或者是有其他的稳定资产上的来源。
主持人孙虹钢：我都交税了。
刘戈：大部分人这样一种想法还是叶公好龙。就是说对于大部分人来说，在城市里面拥有一套可以住的开的住宅，大概一百平米左右，一家三口，这是一个最理性的和眼前的这样一个选择。我们考虑房地产市场，我觉得应该是站在一个基础上，我们不是考虑豪宅，也不是考虑安居房，就是对于城市的主流人群，他们是支撑这个房地产行业基本发展的这样一个最主流的人群，这些人的购买力，我现在有一个判断，就是说他们大概应该已经释放得差不多了。而新一代的，年轻的刚毕业的大学生，或者进城，新进城的农民工里面比较成功的，他们现在距离房价的目标又比较遥远。
刘戈：所以我有一个判断，从长期来说，中国房地产市场价格是不是还会涨，在一些大城市，不可替代的地方可能还会。但是对于大部分城市，在近期，几年内我觉得不太可能有大幅度上涨。因为我现在到一些中等城市会看，那个城市一下划一个新区，那个新区一划五十平方公里，你知道五十平方公里可以盖多少房子，你会发现，大量的房子全部空在那里。对于中等城市来说，只要有公交车，甚至骑自行车就可以解决这样一些问题。很快一下整个市中心的价格就会被摊薄；所以我们会看到一些城市的房价近几年来都是比较稳定的，虽然大家的收入会增加，购房冲动会强，但是由于大量新的房子，而新盖的这些房子，虽然不在中心区，地理位置差一些，但是房子好，周围环境好，所以年轻一代更会选择这些。房价还有涨幅，可能也是仅仅发生在这些特大城市，当这个城市大到一定程度的时候，大家上班不太方便了，这个时候市中心的房子或者某些特殊地段的房子可能会上涨。咱们对于普通城市，安居型的，现在为止最好的房子，我打听了一下，你可能更清楚，两三千块钱，建安费用。
王维敏：要除掉特殊时期，比如去年拿地的价非常高。
刘戈：不说地，我们把地价除去以后，就是按建筑成本来说。在美国会有九万块钱一栋的House，就是一个建筑价格，美国的地不值钱。但是纽约中心的地会非常值钱。
王维敏：您要知道，咱们中国地皮的价钱太值钱了，去年很多房地产商拿的地，现在售价都不足以拿地每平米的价钱。
刘戈：那个地价不是刚性的价格，是做一个假设，把所有的地都摁住，没有了。
王维敏：以稀为贵。
刘戈：我刚才说的那种行为，领导开一个会，划一个五十平方的新区，尽管国家有红线，但是你能挡得住地方政府增这样面积的冲动吗，我觉得一划整个大面积空地都会出来。
主持人孙虹钢：未来的趋势，由于地产的供应量其实还有很大的空间…
刘戈：所以房价真正上涨只会存在于特大型城市。
主持人孙虹钢：量足了，价不一定上来。你感觉呢？
王维敏：从我个人角度来说，作为普通购房者来说，当然希望它降，比如我现在也在看房的过程中。
主持人孙虹钢：慢，如果你没买房，肯定希望它降，如果买了房未必吧。
王维敏：恰恰是我刚刚出手了我的这套房子，也是听了专业人士的意见，现在相对来说是高点，卖了，但是没有买，还在看。
刘戈：你的预期非常清晰，你觉得今后即使在北京这样的地方，买的房子会比卖这个房子低。
王维敏：我希望这样，这里有一个数据，是我们帮一个开发商在中国六个大的城市做调研，这个调研比较有意义，是基础调研，是做购房客户的细分，这个人进来，销售人员就可以看到他是哪个层次的细分。我做到第六个城市的时候房地产市场已经发生了变化。当时设了一个价位，已经越来越难找，比如八千块钱，要求这个人未来两年有意愿买八千块钱的房子，其实在北京已经不高了，但是做到第六个城市的人，未来两年买八千块钱的房子，都已经找不到了，现在房地产都这样了，三千还好呢。虽然没有做真正的调研，但是可以看到大家对房价的预期情况。
主持人孙虹钢：预期。
刘戈：远远高于中国人的收入。
主持人孙虹钢：我举一个佐证，前段时间我自己到澳大利亚玩儿了玩儿，悉尼住了两天，大堡礁住了两天，黄金海岸住了两天，看了看那边的豪宅…
王维敏：主持人我必须提醒您，不能脱离生活太远，经常谈豪宅，经常谈农夫山泉。（笑）
主持人孙虹钢：那边多数还达不到两三千万的水平，澳元对人民币是五比一，咱们一百万，他们就是四百万，四百万在他们那里就是顶级豪宅了。他们是人少，地多，会凿运河，把海水引过来，每套房子都是临水的，前边是路，后面是运河，自己家可以带一个小的码头，自己买一个游艇，没钱的弄一个快艇，自己拽着在那儿玩儿。四百万已经是顶级了，非常非常棒了，大概那个房子可能得有六七百平米，占地大概就是一千多平米，他们只做一层，因为人没有那么多。买这样房子的人，澳洲市政府要征收富人税了。
刘戈：你占了太多的资源。
主持人孙虹钢：澳大利亚比咱们富裕吧，他们比较顶尖的豪宅已经是这个价了，但这个顶尖豪宅，有的比它还贵。
王维敏：我说的这个两千多万绝对是顶尖豪宅。
刘戈：政府也在控制，控制这样一个审批，地块。
主持人孙虹钢：咱们生活水平总体比人家差很多，为什么咱们的普通房子跟人家豪宅一个价。
刘戈：澳洲是两千万的人口基数，中国是13亿人的人口基数，我们有钱人比他们有钱人多得多。
主持人孙虹钢：他们当地的导游都知道，带我们说这个房子是中国某一个贪官买的，晒着太阳，中国贪官拿贪的钱买的，大白天的都是窗帘紧闭，不敢跟别人交流。我就不明白这种人活着什么劲，游艇你也不敢使，这么好的房子，也不敢见光，不能跟人家交流，生活毫无乐趣。把房子卖了，钱交回来，自首得了。
王维敏：对我们来说，不仅是量的问题，可能整个富裕程度跟咱们完全不一样。
刘戈：你说的那个两三千万的豪宅，还真正算不了，真正的豪宅是有大概三千亩、四千亩的庄园，里面长满了树林子，只有一栋房子，那个房子也不是什么豪宅，里面养很多马，那才是豪宅。
王维敏：在北京太少了。
主持人孙虹钢：但是有一样，澳大利亚那种房子也是卖起来很难的。
刘戈：叶公好龙，大家不需要这样的房子，去住旅馆不就完了。那就是钱多了烧的，就是钱多了以后，大家有预期，还会有更多有钱的人来买这个东西，人在真正生活里面不需要这样的房子。
王维敏：其实我觉得他们不完全一样是烧的，还是追求一种拥有感，我们买一个房子，这不属于我的，是从上到下24层的人。我开这个窗子，可以看那家窗户。地以稀为贵。
主持人孙虹钢：而且咱们使用期限是七十年，澳大利亚是永久的。地产市场毕竟还是要说到人的心理，我还认识一个人，这个人更有意思，07年年底的时候，他认为房市、股市都要不好了，他的股票全部卖掉了，把房子也都卖了，一家人住旅馆去，等着这个房价跌。现在这个老兄天天问我，“虹钢，我什么时候可以买房了？”因为他看这个房价有开始往上走的意思，他老婆天天跟他打架，本来他们住的房子很好，一套复式，后来卖了。现在再买的话，并不合算。这是什么人的心态？
刘戈：太过于精了。
主持人孙虹钢：这样的购房者过于多了，是不是对我们房地产市场发展也不利。
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