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有人喜欢股市投资大起大落的刺激，有人喜欢买楼收租细水长流的稳健。本期个案中的刘先生喜欢房产投资，已拥有3套房子，并打算最近一年换一套深圳近郊的联排别墅。问题是，在楼市每况愈下的环境下，以旧换新是否合算？而除此之外，有没有别的办法，既不用“割肉”套现，又能如愿购得新房？

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个案

刘先生今年32岁，单身，在深圳一家外企工作。每月收入税前19000元，年底公司发双薪，年工资收入大约20万。另外，刘先生入股投资朋友的公司，每月有3万元左右入账。支出方面，加上养车的费用，每月总支出约7400元。

刘先生对房产投资情有独钟，有3套关内的房子，贷款均已还清，市值分别为120万、90万和110万。目前第一套房是刘先生自住，其余两套出租，租金月收入为8000元左右。刘先生有一辆市值约20万的车，另外有银行储蓄10万，无其它投资。

理财目标

刘先生打算最近一年换一套深圳近郊的联排别墅，预计总价300万以内，并计划40岁之前退休。

财务诊断

生息资产投资回报率偏低

刘先生的家庭财务结构较简单，投资以房产为主，负债为零，且每年家庭净储蓄较高，家庭有较强的偿债能力。

从总体上来说，刘先生的家庭财务较健康，但刘先生的投资主要以房产为主，而房产的变现能力较差，目前的租金年收益率为4.8%，家庭生息资产的年均投资回报率偏低。从收入构成来源上看，刘先生在实业投资方面的收入具有不稳定性，家庭缺乏应有的保险保障。

风险承受能力

根据刘先生的风险承受能力测试，结合刘先生的家庭财务结构和投资经验等判断，刘先生为中庸型投资者，同时也是一位既懂得创造收入又懂得保存胜利果实的传统型投资者。

相关条件假设

收入增长率为4%，通货膨胀率为4%，股票型基金年均投资回报率为8%，债券或债券型基金年均投资回报率为5%，货币类投资或货币市场基金年均回报率为2%，退休后继续保持当前生活水平，预期寿命为80岁。

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