
“真正影响是销售量下降” 北辰董事长贺江川解密北京房价
奥运转眼即至。对于北京北辰(0588.HK)这种正宗的奥运概念公司来说,意味着什么?
7月31日,北京北辰董事长贺江川在香港半年报发布间隙,接受了本报记者采访。
两大因素决定房价
《21世纪》:奥运之后,北京房价走势如何?
贺江川:我不赞同这种说法。实际上,对于北京整个房地产市场来说,奥运只是一个临时性事件,对整个市场的影响不大,地产走势还是主要取决于供求基本面和成本因素。
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当然,在奥运期间,北京一些酒店和公寓会有些推动。
我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村。媒体村今年4月份开盘,是北京最热销的楼盘,曾经4天卖了7个亿。
我们年初计划公司总体可售面积为86万平方米,主要就是64万平方米的媒体村,下半年会集中销售,奥运开完之后,业主就可以拿钥匙入住了,这主要会集中在10、11、12月份。
我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米,计划合同销售金额是52亿元,计划入账面积20万平方米,今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米,入账面积是4.19万平方米,所以说,下半年才是大头。
《21世纪》:今年全国很多城市住宅成交量大幅下降,对于楼市走向你怎么看?
贺江川:未来房价走势主要取决于两个因素,第一个是成本,第二个是供求矛盾。
从成本来说,主要包括四大块。第一块是土地成本,包括拆迁安置成本和政府的土地收益,第二块是建安成本,第三是税费,第四是房地产企业的利润。
这里面,拆迁安置成本恐怕下不来,有些城市可能还要上升,税费不大会涨但也下不来,建安成本不但下不来而且会涨,大家都看到了原材料和能源涨价很厉害,所以说,这三块总体上是降不下来甚至上涨。
剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化,尤其是金融政策没有放松的话,我估计未来2-3年,政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。
比如说,政府收益方面,原来一宗土地,在市场比较好、银根松的情况下,有可能拍卖到30亿,在银根紧张,资金缺乏的情况下,可能十几亿就拿到了。
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