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频频调控仍难挡住大量外地资金涌入现代化水平相当高、生活又方便安全的上海。根据第一太平戴维斯的跟踪数据记载,外部资金集中进入上海楼市至少有四波。
第一波是1997年亚洲金融危机之后,亚洲新兴工业化国家本土市场低迷,同时中国政府又出台优惠政策,外资房产商大举进入中国内地房地产市场,上海首当其冲;第二波是从2000年开始,住房需求量增长吸引本土开发商大力投入住宅产品开发,大量牟利资金借此涌入,进一步推高房价;第三轮在2004年,由于房价持续攀升,投资回报率高,银行利率保持平稳,吸引很多产业资金流入房地产市场;第四轮是最近,尽管中央政府不断出台调控措施,但中国作为少数未受到美国次贷危机直接影响的经济体,仍被众多国际投资者视为理想的投资场所。
“上海楼市自1998年以来经历了与国际地产市场接轨的黄金十年,使得这期间的购房者绝大部分都获得了一定程度的利益回报。”简可如此总结。
怎样跑赢CPI?
4月15日上午,2008年二期凭证国债正式发行,多年被冷落的国债受到上海市民的热烈追捧。当地媒体《上海青年报》报道说,上海当天早上虽然下着大雨,仍有民众凌晨3点就来到银行网点前排队竞购。
经历过楼市和股市火热历炼的市民们回头排队买国债,成为这个春天上海街头的一道风景。这次发行的二期凭证国债,3年期的年利率是5.74%;5年期年利率6.34%,分别高于同期银行利率0.34和0.49个百分点。
即便是一年期利率只有4.14%的银行储蓄,也因为安全可靠,重新成为人们的选择。央行上海总部4月10日发布一季度信贷运行报告显示,一季度上海金融机构新增人民币存款1970.3亿元,比去年同期的522亿元增加了近3倍。其中,3月份定期存款大幅增加,高达525.3亿元。
同时期的上海居民消费意愿则下降。上海中资商业银行一季度新增人民币个人消费贷款13.5亿元,同比少增14.3亿元。其中,2月份上海中资银行个人住房贷款比去年同期少增2亿元。 3月份中资商业银行个人住房贷款比去年同期减少12.1亿元。
上海居民理财投资出现“复古”迹象,显出对股市和楼市两大“热”点的态度发生了一些变化。
仲量联行发布的上海房地产市场一季度回顾报告称,“2008年首季,豪华及高档住宅销售市场表现平淡,也未有新盘开始预售,一手市场交投清淡。”
中国指数研究院数据信息中心的即时数据则显示,一向都是楼市旺季的4月份第二周,上海全市商品房成交面积为31.76万平方米,较上周下降5.30%,商品房成交套数为3222套,较上周下降了0.03%。
中国证券登记结算有限责任公司(以下简称“中登公司”)2008年1月22日披露,沪深两市A股账户数中,超过60%的账户选择了空仓,只有39%的账户持仓。
由于担心股市和楼市的高风险,转而选择国债和储蓄,以寻求更稳妥的收益，但是国家统计局2月份公布的CPI高达8.7%,分析人士还能将之归结为春节消费潮和雪灾的影响,最近公布的3月份CPI有回落，可仍然达8.3%。
“现在银行一年期存款名义利率4.41%,只要CPI高过此数,实际存款利率就是负值,为保证金融资产不贬值,人们可能还是要找到有较高回报的投资领域。”简可道。
“你可以跑不过刘翔,但必须跑过CPI!”这句在上海白领工薪阶层中流传甚广的口号体现着他们的心情。那么,谁能帮他们跑过CPI呢?
中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立接受《瞭望东方周刊》记者采访时说,人们为了跑赢CPI,一般是把钱换成当时最有用的稀缺商品。“在20世纪80、90年代的通货膨胀中,市场上出现了商品抢购。但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品;90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品,现在如果出现抢购的话,首当其冲的是住房。”
但是楼市为什么一反常态,并没有如经济理论预测的那样随着CPI一起热起来呢?简可认为,这是因为上海本地投资者过早遭遇到了收入是他们几倍、上十倍的国际投资者。“按现在要求的三成按揭,一套市区商品房的首付动辄上百万,这是普通白领工薪族将近十年的收入,上海楼市现在的门槛,他们很难踏进来了。”
“任何东西都有两面性,外来资金在第一轮投资中,让上海居民受益,房产大涨特涨;当他们最初的房产一旦卖掉,想再次踏进这个市场的时候,就望尘莫及了。”
当下人们仍然寄希望股市跑赢CPI。而国元证券首席分析师徐建新则向《望东方周刊》分析,大盘指数到达3000点,一片“到底了”,要求政府出面救市的惊呼声,可实际分析一下,很大一部分的上市公司的市盈率依然是高高在上。
“本来CPI高涨,上市公司的业绩应该水涨船高,投资股票是经济高速增长期一个好的保值工具,可惜现在的股市资产定价偏离了常识。”
徐建新认为,正是过去不合常理的投机热潮,将楼市和股市推到了惊险万分的高价位上,以至于普通投资者想要借助它们跑赢CPI之际,却乘龙乏术。而远离了普通投资者“人梯”的楼市和股市,又如何独善其身?-
(本刊记者张瑜对此文亦有贡献)
[责任编辑:yeekili]
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