不合常理的投机热潮,会将楼市和股市推到惊险万分的高价位上
2008年春天,陈建民(化名)的家庭理财情形如同上海
的天气阴晴不定,一方面他拿到了“第三套房”的钥匙,另一方面,手头连装修的钱也没有了,只能向银行借贷。
陈建民这次即将搬入的新居,位于闵行区北桥镇,是一栋将近200平米的合院式别墅。从生下来到现在,陈建民已经搬过两次家。虽然离市中心越来越远,但房子从40来平米到200平米,越搬越大。身为上海政府机关普通工作人员的陈建民,依靠的是自己“精明”的理财能力。
“老说上海人不要太精明,在上海这个地方,不精明哪里行啊,不精明睡大马路去啊?”陈建民说。
精明的他也没能躲过在倒春寒般的股市中受伤,原本投入牛市“吸金”打算用来作装修款的10万元被深度套牢,这使他不得不演出了咬牙向银行借钱装修的一幕。
楼市黄金十年中的上海小民
2002年,谈好女朋友的陈建民必须搬出父母家,准备一套婚房。看遍了上海所有的新开楼盘,他选定了闵行区莘庄一套三房两厅、面积128平方米的商品房,这套房子在上海外环线之外,单价3200元/平方米,总价41万元。
那时候陈建民刚刚工作三年,“当时首付比例为20%,即8万元,我当时工资才1000多元,得卖掉父母的小房子,才勉强够首付。”
按照上海通行的“丈母娘领导下的太太负责制”家庭治理结构,陈建民和岳父母,而不是和父母亲住在这套新房子里。岳父母搬来后,两位老人家在北外滩提篮桥那套40多平米的老房子就出租给房客,现在每月可收租金900元。这是陈建民第一次搬家。
2006年春节前后,上海楼市在强力的宏观调控中呈现低迷,陈建民相中了闵行北桥一套总价136万元的合院式别墅,产生了换房的想法,“当时,开发商的房子急于出手,因此价格相对便宜”。
2006年5月,陈建民趁上海楼市初步回暖,以112万元的价格将自住的三房两厅出手,还清剩余的20余万元房贷,还得到80余万元现金。他用其中70万元支付了新购合院式别墅的首付,余下10万元存入银行,准备新房到手后用来装修。
2007年3月,在股市大牛的感染下,陈建民开户成为新股民,将换房剩下的10万元投入股市,陈建民操作模式简单,“基本都是听消息买入”,经历“5·30”之后便一直处于被套、解套、再被套的循环之中。
“本来想赚点钱把房子装得好看点,现在要命啦!”陈建民十分焦虑。
丈母娘当然不会同意住毛坯房。在朋友的介绍下,陈建民通过宁波银行获得一笔10万元的消费贷款装修房子,每月需要支付1000元利息,一年后还清本金。每月由此新增4000多元的还款额,让陈建民夫妇感到陷入了追求幸福中的“经济危机”。
本来房贷多次加息后已经增加了150元以上,每月的固定支出还在上涨,工资不增反而有一定程度的下降。“现在什么都在涨价,装修要买的各种材料都在上涨。
但这些烦恼只是皮毛。在和本刊记者的交谈中,陈建民透露:“这个房子确实涨了不少,我经常接到中介的电话,询问房子是否要卖,同一个楼盘,别人挂牌已经在1.8万元/平方米以上了,现在总价超过300万元!”“但我不能卖啊,卖掉,老婆孩子睡大马路去?”
另一方面,岳父母家在提篮桥的那套40平米的小房子,“现在听说世博会要拆迁,问过邻居啦,至少值125万元。”
见好就收的人有福了
“我永远不会退出股市,不然我不是下岗了吗?”就在很多散户被大盘股指直逼3000点折磨得不愿再紧盯大盘之际,人称“杨百万”的上海人杨怀定,4月21日周一早上8点45分,就精神抖擞地坐在办公室准备看盘了。
“杨百万”是中国股市第一批股民,也是一直坚持到现在的股市“神人”,18年间,他完整地经历了中国股市的四次牛市和四次熊市。
“熊市我都远离,从2001年起我一直远离股市,直到2005年1月,虽然每天我依然会看盘不止。”杨怀定告诉本刊记者,经历多番起伏,他变得更加理性。“我早就号称杨百万,但直到现在,留在(股市)里边的钱从来不超过250万元,赚的钱我拿走干别的。”
现在的“杨百万”在忙些什么呢,用他自己的话说,他是在“带着别人炒股”。杨怀定和他的儿子杨珏琦,父子俩成立了“杨百万证券工作室”。工作室位于普陀区一个居民小区内,一部专用于指导炒股的手机在开盘时间准时开机,回答跟着他炒股的投资者的各种问题,“每天早上股市开市之前到达工作室上班,3点股市闭市后下班”。双休日,他会接到很多邀请,飞到全国各地去做讲座。
在杨百万的个人网站上,正在出售一套“杨百万证券决策系统(2008年升级版)”,购买这套软件就可以享受:每月可以当面请教杨老师一次,每天收盘可以收到杨老师点评邮件,送杨老师最新炒股秘笈两本,以及送杨百万高级实战培训讲座光盘等等。只是他的众多拥趸中很少有人知道,这位“神人”自己从不重仓杀入。
另一位上海“股神”章永意(化名)更加低调,身家过千万的他一直骑自行车上班。章永意1991年认购了4张面值1000股的“老八股”,以此起家赚到了20万元。1992年,他用这20万元进入股市。
这20万元在1997年之前基本上都是亏损的,“到了1997年,一个朋友告诉我,从长远来看,做短线的人绝大部分都是亏损的,唯有做长线才能真正赚钱。”章永意改变了投资理念,开始走长线投资。
他投身过的股市战役中,最惊心动魄的是远兴能源一仗。
2004年底,章永意根据朋友推荐,加上自己的判断,把赌注下在“远兴能源”上。为了筹钱,已经年过40的章永意毫不疑惑,把位于徐家汇的一套60多平米的自住房以1.7万元/平方米卖掉,这套房子是他用股市收益在1998年以4000元/平方米的价格购买的。
卖掉房子后,章永意陆续吃进了40万股的“远兴能源”,当时熊市已经三年,股价普遍低迷,40万股的“远兴能源”的成本价仅为每股2.30元。
“熊市要保本,牛市要努力翻番”,这一直是章永意的炒股准则。放手一搏的他幸运地赶上了2006、2007大牛市,到了2007年春季,他分别在12元、19元和27元价位放掉大部分筹码,“倒也没认真算过翻了多少番”。
章永意用股市中抽出的钱,趁上海楼市低迷,在上海普陀区购买了一套三室两厅的房子,总价80万,结束了在外租房两年的生活。如今,章永意的股市z账户里只剩下4万股远兴能源。4月22日,大盘历尽骇浪惊涛,重回3000点,远兴能源的收盘价仍然站在12.18元。
“我只注重趋势,不在乎一时的涨跌,我不会每天看盘。”章永意的结论是,“从长远看,99%的人都是亏损的,但是如果你幸运地成为1%,那么你每年至少有30%的赚头,肯定比买房划算。”
1%这个结论未免严苛,但真相确实是:即便是在大牛市,超过一半的股民仍旧处于亏损中。2007年底《中国证券报》和大智慧公司联合进行了一项股市投资者2007年的收益调查,在11205位被调查者中,有48.6%的投资者在股市获利,仅7.26%的投资者跑赢大盘。
为什么最普通的上海人都能在楼市大获全胜,却只有“股神”才能在股市一展身手?第一太平戴维斯(Savills)中国区市场研究部高级经理简可的分析简单而直率:“因为上海的房子确实值那么多钱,而中国股市里那些看不清来龙去脉的资产总不太令人放心。”
简可说,投资经验丰富的外资对要素资源实际价值的判断,要比刚刚踏入要素市场的内地投资客准确得多。
“上海住宅市场开始商品化后,境外投资者进入,直接导致了上海住宅房地产市场持续升温,上海商品房销售均价从2001年到2005年上涨了约100%,中间2005年经历宏观调控出现短暂的回落,进入2006年以后,房价一直保持着相对缓慢但稳定的增长。”
频频调控仍难挡住大量外地资金涌入现代化水平相当高、生活又方便安全的上海。根据第一太平戴维斯的跟踪数据记载,外部资金集中进入上海楼市至少有四波。
第一波是1997年亚洲金融危机之后,亚洲新兴工业化国家本土市场低迷,同时中国政府又出台优惠政策,外资房产商大举进入中国内地房地产市场,上海首当其冲;第二波是从2000年开始,住房需求量增长吸引本土开发商大力投入住宅产品开发,大量牟利资金借此涌入,进一步推高房价;第三轮在2004年,由于房价持续攀升,投资回报率高,银行利率保持平稳,吸引很多产业资金流入房地产市场;第四轮是最近,尽管中央政府不断出台调控措施,但中国作为少数未受到美国次贷危机直接影响的经济体,仍被众多国际投资者视为理想的投资场所。
“上海楼市自1998年以来经历了与国际地产市场接轨的黄金十年,使得这期间的购房者绝大部分都获得了一定程度的利益回报。”简可如此总结。
怎样跑赢CPI?
4月15日上午,2008年二期凭证国债正式发行,多年被冷落的国债受到上海市民的热烈追捧。当地媒体《上海青年报》报道说,上海当天早上虽然下着大雨,仍有民众凌晨3点就来到银行网点前排队竞购。
经历过楼市和股市火热历炼的市民们回头排队买国债,成为这个春天上海街头的一道风景。这次发行的二期凭证国债,3年期的年利率是5.74%;5年期年利率6.34%,分别高于同期银行利率0.34和0.49个百分点。
即便是一年期利率只有4.14%的银行储蓄,也因为安全可靠,重新成为人们的选择。央行上海总部4月10日发布一季度信贷运行报告显示,一季度上海金融机构新增人民币存款1970.3亿元,比去年同期的522亿元增加了近3倍。其中,3月份定期存款大幅增加,高达525.3亿元。
同时期的上海居民消费意愿则下降。上海中资商业银行一季度新增人民币个人消费贷款13.5亿元,同比少增14.3亿元。其中,2月份上海中资银行个人住房贷款比去年同期少增2亿元。 3月份中资商业银行个人住房贷款比去年同期减少12.1亿元。
上海居民理财投资出现“复古”迹象,显出对股市和楼市两大“热”点的态度发生了一些变化。
仲量联行发布的上海房地产市场一季度回顾报告称,“2008年首季,豪华及高档住宅销售市场表现平淡,也未有新盘开始预售,一手市场交投清淡。”
中国指数研究院数据信息中心的即时数据则显示,一向都是楼市旺季的4月份第二周,上海全市商品房成交面积为31.76万平方米,较上周下降5.30%,商品房成交套数为3222套,较上周下降了0.03%。
中国证券登记结算有限责任公司(以下简称“中登公司”)2008年1月22日披露,沪深两市A股账户数中,超过60%的账户选择了空仓,只有39%的账户持仓。
由于担心股市和楼市的高风险,转而选择国债和储蓄,以寻求更稳妥的收益，但是国家统计局2月份公布的CPI高达8.7%,分析人士还能将之归结为春节消费潮和雪灾的影响,最近公布的3月份CPI有回落，可仍然达8.3%。
“现在银行一年期存款名义利率4.41%,只要CPI高过此数,实际存款利率就是负值,为保证金融资产不贬值,人们可能还是要找到有较高回报的投资领域。”简可道。
“你可以跑不过刘翔,但必须跑过CPI!”这句在上海白领工薪阶层中流传甚广的口号体现着他们的心情。那么,谁能帮他们跑过CPI呢?
中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立接受《望东方周刊》记者采访时说,人们为了跑赢CPI,一般是把钱换成当时最有用的稀缺商品。“在20世纪80、90年代的通货膨胀中,市场上出现了商品抢购。但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品;90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品,现在如果出现抢购的话,首当其冲的是住房。”
但是楼市为什么一反常态,并没有如经济理论预测的那样随着CPI一起热起来呢?简可认为,这是因为上海本地投资者过早遭遇到了收入是他们几倍、上十倍的国际投资者。“按现在要求的三成按揭,一套市区商品房的首付动辄上百万,这是普通白领工薪族将近十年的收入,上海楼市现在的门槛,他们很难踏进来了。”
“任何东西都有两面性,外来资金在第一轮投资中,让上海居民受益,房产大涨特涨;当他们最初的房产一旦卖掉,想再次踏进这个市场的时候,就望尘莫及了。”
当下人们仍然寄希望股市跑赢CPI。而国元证券首席分析师徐建新则向《望东方周刊》分析,大盘指数到达3000点,一片“到底了”,要求政府出面救市的惊呼声,可实际分析一下,很大一部分的上市公司的市盈率依然是高高在上。
“本来CPI高涨,上市公司的业绩应该水涨船高,投资股票是经济高速增长期一个好的保值工具,可惜现在的股市资产定价偏离了常识。”
徐建新认为,正是过去不合常理的投机热潮,将楼市和股市推到了惊险万分的高价位上,以至于普通投资者想要借助它们跑赢CPI之际,却乘龙乏术。而远离了普通投资者“人梯”的楼市和股市,又如何独善其身?
（瞭望东方周刊）
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