早报记者 刘秀浩
房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续不多久,到今年,巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上最大的风险因素。有业内人士统计,由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩,今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。
资金缺口过万亿
北京
联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋给中国地产企业算了一笔账。
2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米,根据国土资源部的要求,这些囤积土地必须两年内完成开发,即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险,需求资金也是巨大的。
从开发量上来看,2008年全国房地产开发投资将超过2007年至少两成。央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示,2007年房地产开发投资2.5万亿元,初步估计,今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。
截至2007年末,全国房地产开发贷款余额为1.8万亿元,比年初增加3613亿元,增长25.7%。2008年受到银根紧缩政策的影响,预计新增商业性房地产贷款将在2007年额度上进一步缩减,缩减至少2000亿元。从公布数据上看,2007年前10个月,房企从股市融资额为1700亿元。
综合来看,由于开发惯性和囤积的土地入市,房地产总投资比2007年至少增长7000亿元;受银根紧缩影响,银行贷款预计将减少2000亿元左右;此外,2007年10月以后,房企股市融资难度倍数增加,加上2008年股市低迷,股市融资全年至少减少1000亿元。此外,2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿,考虑到2007年拍卖的土地余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐,这部分资金需求虽然没有公开数据,但至少也是数千亿的需要。因此,如果没有其他主要融资渠道的话,2008年中国整个房地产行业,资金缺口至少达到1万亿元。
囤地引发的危机
土地囤积给开发商带来了前所未有的财务紧张局面。
一线地产商方面,万科、招商、金地、保利四大上市开发商,反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值,且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52,招商地产为-4.74,金地集团为-7.52,保利为-7.65。
安邦咨询公司分析师张巍柏指出,如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况,甚至完全可以认为,这些上市公司所谓的账面利润,其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止,尚无法变现,并且还需要巨额的资金投入。
规模较小的二线地产公司同样面临巨大资金瓶颈。年报显示,二线地产商2007年度经营活动产生的现金流情况显示,平均现金流为-1.8亿元。而其中外高桥、世贸股份、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。筹资活动产生的现金流一项,大多企业的数值为负或者筹措的资金还没有过亿元大关。其中栖霞建设去年一年经营活动产生现金流分别为-7.3亿,而筹资活动产生的现金流入仅6亿左右,尚存1亿多的缺口。而账面余款最少的房企为上海新梅,仅1500万左右。
而上海
一家地产公司总经理告诉记者,由于公司去年并没有新增土地储备,现有项目后期开发依靠前期销售回款绰绰有余。
[责任编辑:benlai]
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