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腾讯网按：2008年4月11日-13日，博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开，本届年会的主题为“绿色亚洲：在变革中实现共赢”。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴对本届年会进行独家全程网络直播，并推出一系列嘉宾独家专访。以下为SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹，于4月13日10：30-11：00做客腾讯博鳌直播室接受腾讯财经专访的实录。
[精彩片段]
1.关于“百日剧变论”
其实一开始提的时候我原话不是"百日剧变"，"百日剧变"都是媒体的理论水平高，给它提升起来的。
所以就是这三点原因，第一，房地产公司自身没有钱了，07年一年的钱花的差不多了。第二，国内实施从紧的货币政策。第三，国际资本市场是次贷危机，不知道见底没有。在这种情况下，房地产开发公司应该有一个重组的过程，因为有的人手里有地、有的人手里有钱，要从开发节奏上、钱和地的结合上面都要有一个调整，所以我说未来100天是中国房地产剧烈变化的100天，媒体就上升到一个高度，什么"百日剧变"。
2.关于出现面粉比面包还贵的原因
可能这个时候大家会来怪政府，政府2007年土地金1万亿，税金3-4亿。实际很客观来说不能怪政府，还是房地产开发商自身（的问题），他有点头脑发热，心理膨胀。认为06年比05年销售额上涨了一个非常大幅度，07年又比06年价格和销售额又上涨了一个幅度。以为08、09年还会按照这个速度增长，基于这样前提才会大规模圈地。你不大规模圈地的话，政府这个钱你拿不到，所以最后结果就是政府拿了很多钱。实际上这个原因不在政府，开发商愿意出这么高的钱，招拍挂的时候出了很多地王。甚至出现很多情况的现象，招拍挂一块土地的收入相当于这个区、县一年的GDP，所以你销售给谁？这个疯狂基本到了07年12月初就开始往下走。
3.王石想到的和老潘没想到的
实际上我也一直在反省，当时王石在2007年12月份提出房地产出现拐点，我总体认为他过于悲观，我想他也是看到了06、07年两年时间房价上涨快、房子成交额上涨快，也看到了土地价格上涨的比房子价格还快，我觉得他的一个直接（观点）就是认为这是一个不理性的市场。我跟他的区别就在于，他认为拐点要出现了。当然各种人在修正拐点了，反正一个知觉就是要往下跌的拐点。
07年12月份王总提出拐点的时候，我没有他那么悲观，我觉得会是有一个调整，这一点是我们俩个比较一致的，尤其是土地，不可能再这样下去，这样下去怎么办呀？所以王总做出的第一个调整就是批评下面分公司经理，分公司经理拿地的过程，想拿个地王的过程，按照他的原话就是莫名其妙的冲动，把钱不当钱的去拿，所以他第一个是批评。第二，他预计这样一个不正常的现状，资金会非常紧张，所以他规模降价。我记得在上海
做节目的时候，他说第一个计划是12个城市降价15%，大幅度来做。
这个是出于他公司内部的考虑，可是我在去年12月份和今年1、2月份，我还是比较乐观的，就是整个中国经济上涨速度、中国的城市化、中国人要来解决住房问题、需求，这些基本面并没有变化。你说中国经济增长速度从11%降到9%、8%，都是一个非常高的增长速度。所以在我看来出现一些小问题，大的趋势并没有变化，这是我跟他的区别。
当然这几个月下来，需要修正我的观点就是，有两点我没有想到：第一点没有想到美国的次贷危机越来越厉害，原来想次贷可能是华尔街占份额很小的一部分，不会变成一个全世界现象。而接二连三每个银行都亏损，都是几十亿美金、上百亿美金亏损，然后华尔街股票也大幅下跌，股票开始往外抛。这是在我跟王石辩论的时候，在中央台和上海台做节目的时候，我没有想到的。第二点让我更感觉吃惊的一点就是在全国开两会的时候，2月份中国的CPI指标是8.7%，通货膨胀8.7%的话，是一个非常高的，温总理在答记者问的时候就说了2008年是最困难的一年，它的困难就是不确定。确实是不确定，有很多事情不是我们国家的事情，是美国的事情给传过来了。所以他说不确定。在这种情况下他在答记者问的时候就说要实施从紧的货币政策。开完会之后第二天就开始实施了，银行准备金率上涨0.5%。这两点新的变化是我跟王石讨论之后发生的事情。
4.关于普通购房者该不该买房
普通的购房者，每一个地方的情况都不一样。在我觉得，这个话也特别难说。以北京为例，我想有了这样几个条件的，往上涨，压力比较大。第一，远离城市中心的，基本在五环之外的，因为过去几年土地供应量比较大。第二，每平方米价格低于8000元人民币的。第三，每一套户型面积小于90平方米的。前几年有一个90平米要占70%的政策，这个政策出台后不可能马上形成房地产供应量，可是08年会形成房地产供应量。五环之外房子供应量大、每平米8000平米以下的供应量，户型90平米以下的供应量，这样价格上涨起来基本就非常困难。
5.老潘眼里的任志强和王石
我跟他（任志强）交流了一下，基本上我说服不了他，他也说服不了我。他是非常的乐观。
王石董事长亲自缔造的万科，确实在中国房地产发展史上应该是一个榜样。这个榜样主要是在于它的公司的风格，这个风格还是一个比较清新的风格，不会做一个假帐、不会行贿受贿。中国房地产公司要长期发展的话，必须要先具备这个基础。你不要说一会儿说点假话，一会儿偷点税，一会儿给政府官员送点钱，其实从过去20年房地产发展来看，这是一个基础。
从万科建的房子来看，我觉得中国有很多优秀房地产公司建的房子比万科建的好，从地理位置选择来看也比万科选的好，可是万科能够成为全国最大的房地产公司，我认为他成功的秘密就是非常正派，这跟王石（本人的）风格有很大关系。去年、前年两年时间万科规模膨胀非常厉害，从200多亿到500多亿销售额，他又收购了一些房地产公司，像北京收购了朝阳房地产开发公司、南都房地产开发公司，规模铺大了，这样就需要资金。万科负债率还是比较高，对应它的现金也比较多。
可是他的负债跟现金是不能调配的，因为分公司比较多，这个公司可能负债高，没有现金，另外一个公司可能是有了现金，没有负债，他们两个是相互独立的。因为作为经营主体，都是他们分公司。这是万科需要调整的，是看完他的财务报表后，我觉得需要调整的。当然万科实际上从去年11、12月份就开始调整，就要把它整个的规模、开发的节奏都要得到一个调整。
[实录内容]
腾讯网：各位腾讯网友，大家好！这里是2008博鳌亚洲论坛年会现场，今天来到我们腾讯网新闻中心的是SOHO中国董事长潘石屹。潘总，您好！您最近是焦点人物，在3月21号提出
房地产行业将发生"百日剧变"的话题，引起很多媒体关注，业界人士也做出很多评论，您当时提出这样一个话题有什么样的事实依据呢？
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