万科认为房价已无下跌空间市场开始回暖_房产_财经

万科认为房价已无下跌空间市场开始回暖

http://finance.QQ.com　 2008年03月28日05:15 　第一财经日报　　评论0条

百亿房企批发问世房地产暴利时代渐渐远去

本文来源：第一财经日报

2007年全国共有10家房地产企业销售额突破100亿元大关；而在今年，包括招商地产、恒大地产、复地、金地集团、大华集团、华润置地等都提出了冲刺百亿销售的目标。

2004年首个内地地产界的百亿豪门诞生时，这个称谓还属于少数顶尖公司的“专利”。但是，三年之后，能列入内地综合实力前二十名的公司，都不得不向规模化的百亿道路进发。伴随着百亿房企的增多，可以看到，曾经一度被称为暴利行业的房地产业，开始逐步朝着利润率渐趋一致、以快速的资产周转率和规模化经营作为利润增长新途径的方向转型。

百亿销售成主流

2004年，顺驰、合生、绿地宣称突破百亿销售门槛；2005年则变为万科、合生；2006年百亿豪门上升到4家，分别是万科、中海、富力和合生。

而到了2007年，随着全国一手楼的价格及成交量屡创高峰，这一年成了房企的丰收年。万科销售额约523亿元，中海地产约200亿元，保利地产突破170亿元，富力地产突破160亿元，碧桂园销售额达166亿元。其余如合生、绿城、龙湖、雅居乐、绿地等继续保持100亿元以上的销售金额。

不仅如此，今年除了更多企业提出创造百亿销售金额的目标外，已经迈入百亿豪门之列的房企也基本开出了超过50％以上的增长目标。其中，如保利、富力都预计2008年销售额将超过240亿元，碧桂园约300亿元。

从2004年开始，大型的房企市场份额迅速增加，这成为百亿房企数量迅速增长的重要因素。以万科为例，当年其销售金额占全国住宅市场份额为1％左右，销售金额约92亿元；到了2007年已经达到2.07％，销售金额523.6亿元。但2004年，与万科同龄的家电龙头海尔的销售金额却已经突破千亿元，地产业的规模经营局限首次被业界所审视。

也是从这一年开始，在万科提出“像造汽车一样造房子”的口号后，以万科为代表的一群大型房企从以往专注于区域市场发展、提高利润率的旧路，转向了以规模化经营抵消周期性风险的影响、打开生产规模瓶颈的新道路。

而百亿房企在市场上的制胜利器，在2005年以前是持续获取大面积的低价土地的能力，2006年以后随着资本市场的兴旺，再融资能力帮助大型房企对中小房企进行并购以及获得更多土地储备。因此，2004年以土地储备取胜的合生成为首个破百亿销售金额的开发商。而在2007年，于2006~2007年间在资本市场实际融资142亿元的万科稳占百亿豪门中的龙头地位，销售金额超越第二名中海150％以上。

周转率上升，利润率下降

但是，在同样的融资能力平台上，对比销售规模迅速上升的大型房企以及一些销售规模未在近几年随同大环境呈现倍增的知名房企，可以发现，对于利润率的不同追求造就了他们不同的发展道路。

以招商地产为例，2004~2006年，该公司在地产业日渐景气的行业大环境下，却出现房地产销售结算面积逐年下降的趋势，三年的结算面积分别为29.27万平方米、21.12万平方米、16.45万平方米。房地产销售收入分别为21.67亿元、16.62亿元、16.03亿元，亦是逐年下降。

2005、2006年，招商地产的净利润分别为4.22亿元、5.68亿元，净利润增长率分别为17%、34%。到了2007年，招商地产的净利润同比大幅增长了83％达11.58亿元，但营业收入却只增长了46％达41.12亿元，很明显，其利润上涨更多是通过产品价格提高而获得。

更值得关注的是，招商地产2007年年报显示，其商品房销售收入只有26.3亿元，仅为万科的5％，保利的15％。但它全年房地产销售毛利率达到56%，比上年显著提高了16个百分点。而万科、保利、富力等大型公司，其毛利率只维持30％左右的水平，即使号称土地成本只占总成本10％的碧桂园，其2007年的经营毛利率也只有39.6％。从这点来说，招商地产堪称内地大型房企里“最赚钱的公司”。

从财务指标上也可以看到，招商地产的毛利率上升是以降低资产周转率为代价的。2007年中报存货周转天数为1598天。2007年末，存货周转天数为2208天。

但万科2007年中报显示，其经营毛利率为33.7％，存货周转天数为1104天。到了2007年末，经营毛利率为30.4％，存货周转天数加快至850天。比万科周转率稍低的是金地集团，其存货周转期从2007年中期的1643天加快至1163天，同样维持32％左右的毛利率。

以万科为目标的保利，像万科一样遵循薄利多销的原则同样在2007年获得销售面积和利润100％的增长。2007年中期，其经营毛利率为29％，存货周转天数为1838天。到了2007年末，经营毛利率约28％，存货周转天数加快至1420天。

而在高价惜售的策略下，能为招商地产带来未来业绩增长支持点的预收账款（即已经预售但未竣工可被确认为营业收入的销售金额）数字也不容乐观。2007年末招商地产预收账款为18.3亿元，万科为216.2亿元，保利为109.4亿元。即使和招商地产目前资产总值差不多的金地集团2007年末也有约38亿元的预收账款。

从上述数据可以看到，如果要保持较快速度的业绩增长，维持利润率与存货周转率之间的平衡成为关键，凭借提升售价获得土地溢价虽然仍然可以保持公司拥有可观的利润，但是在规模无法做大的前提下，只能面对市场份额下滑、逐步被市场边缘化的趋势。30％左右的毛利率、15％左右的净资产收益率，以及在1000天左右（即开发周期在3年左右）的存货周转周期将是未来房地产上市公司在规模增长期较为合理的配置。

今年，碧桂园宣布开工面积及报建面积达1600万平方米，万科的新开工面积为848万平方米，保利的开工面积为630万平方米。至于富力、中海等众多百亿巨鳄的开工面积也纷纷同比增长30％以上。为了保证业绩增长，在楼价持平乃至同比下跌的情况下，增加供应量成为这些房企巨头的必然选择。而毛利率进一步下滑，告别房地产业的暴利时代，或许将成为2008年的业界风景之一。


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