12月26日，建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌作客腾讯财经。
精彩观点集粹
房市需求很旺 供应明显不足 一个“拐点”不能覆盖全国房价
“房价要慢慢涨” 明年会走稳 该不该现在买房？“还是量力而行”
二三级城市房价取决于土地供应 住宅物业税征收尚在研究中
加大保障住房投入不会拉低商品房价 房改两条腿走路、两只手调控
1978——2008年，中国从濒临崩溃的边缘，走到今天世界第四大国家经济体。这个过程，不仅是国家生命力从萎靡到迸发的三十年，更是个人的生存空间、自由选择和各种权益得以逐步舒张的三十年。腾讯财经改革开放三十周年特别策划——“三十人·三十年”系列访谈，从2007年12月中旬开始推出。我们将邀请这三十年来各行业、各阶层、各领域的代表人物，来讲述他们的故事，以及他们对产业发展的展望和建议。
2007年12月26日上午，建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生作客腾讯，与网友共同分享改革开放30年来中国住房制度及房地产市场走过的道路，并就“房价拐点是否来临”等热点话题回答网友提问。
以下为此次访谈的文字实录：
主持人：各位腾讯网友大家好！这里是腾讯财经嘉宾访谈室，本次访谈是大型专题“30人·30年”系列访谈的第五场，今天我们有幸邀请到知名房地产专家，建设部住宅政策专家委员会副主任、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌先生。和大家聊一聊改革开放30年来中国住房政策的变迁，以及最近比较热的房地产话题。
顾云昌：各位网友好，非常高兴来到腾讯网，和我们聊聊我们的住房问题和房地产的市场发展。
房改80年代初酝酿 98年突破旧体制
主持人：顾会长房改方案的主要起草人之一，请您简单勾勒一下中国改革开放三十年来中国住房制度的变迁脉络，最关键的是哪几个转折结点。
顾云昌：从1978年到现在，三十年了，中国房地产是飞快的发展，可以用“飞快”来形容，因为我们这几年住房的解决，住宅建设量和我们理念都了很快的改变，用“快”字形容不过分。改革开放初期，中央就提出住宅建设要发挥四个积极性，就是中央政府、地方政府、企业、个人的积极性，这几个积极性的建设，使我们住宅的建设速度大大加快。第二个阶段就是我们进入房改企业，其实我们房改酝酿从80年代初就开始的，但真正房改取得突破性进展就是98年，反复地探讨，98年中国房改取得突破性进展，就是我们现在实行住房商品化的一种体制。在这个过程之前主要是以单位建房，中央政府建房混在一起，也有个人建房，主要是发挥政府和企业的积极性。98年以后，房改取得突破性进展以后，个人积极性得到充分发挥。
98年以后一直到2003、04年，中国住房解决的速度很快，拉破了旧的体制。从房地产市场来看，03、04年以后出现了一个变化。04年之前我们主要是鼓励大家买房，需求越旺越好，买房积极性越高越好。但04年以后我们国家宏观经济形势出现的变化，就是经济规模过大，所以房地产规模需要适当控制。04年以后主要是对房地产势头进行调控。就是说在保证需求的同时，我们的没有像过去那么提倡大家买的越多越好。04年以后，中国房地产的调控方向不是增加越多越好，消费越多越好，而是适当地控制它的需求。现在也是在宏观调控当中，住房制度也是在不断地完善当中。就我来看就是这样几个阶段。
房改初期曾试验过3套方案
主持人：当初国家进行房改的背景是什么？为什么想要去做这个房改？您能不能说一说当时在房改方案酝酿过程中的一些难忘故事。
顾云昌：回顾房改几天几夜都说不完，内容太多。为什么房改？解放以后，一直到1978、79年的时候，我们发现原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。我有一个数据，解放初期我们人均住房居住面积是4.5平方米，1978年发现我们人均住房居住面积只有3.6平方米，反而下降了。当然有城市人口增加的问题，主要还是我们建设速度跟不上，后来发现光靠国家财力解决问题是不行的。必须要发挥四个方面的积极性，中央财政、地方财政、企业和个人。之后问题也出来了，贫富差距。有办法的单位和个人就分到了房子，没有办法的单位和个人就没有分到房子。而且我们收取很低的租赁，每平方米一毛钱左右，就是说在一套房子里面，养一只老母鸡，老母鸡生下的鸡蛋足够交房租的了，这影响了住宅的良性循环，而且引起了社会的不均，不能良好地解决住房问题。深刻感受到旧的住房制度必须改变，就是实物的住房制度必须改变。
怎么改？80年代初就开始想办法，我当时在建设部住宅局，后来我们成立了中国房地产住宅研究会，从83年就开始讨论住宅的问题。首先讨论住宅的属性，它是商品还是福利品，讨论了好几年。我们大的经济学家都参加了讨论。在讨论基础上我们得出一个结论，住宅必须走商品化道路。商品化道路怎么走，分歧意见很大。最后讨论的结果是，讨论的理论最后到房改的实践当中，大概有这样两种思路。一种思路是以租金改革为起点，因为租金太低，必须改革低租金，如何改革低租金，我们举行了很多次研讨会。烟台、蚌埠
的方案就是以租金改革为重点，试图通过租金改革促使我们住房制度的改革。就是提高租金。但提高租金也有一个问题，老百姓的收入很低，支付不了怎么办，要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴，补贴怎么发，讨论了半天，几轮方案下来，里面的复杂过程很多。烟台首先试点，取得了一定得成功。
后来我们发现提出补贴的改革方案，在实施过程中遇到许多问题、障碍。后来我们感觉这个方案有问题。然后又借鉴了国际经验，有些地方在房改当中提出了更多的新意，比如能不能通过旧公房的出售，新建商品房进入个人买房市场着手，这是第二种思路，不是以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。这样就是两种改革方案，一种是出售公房方案，还有一种是提高租金方案，我们借鉴了新加坡、英国的经验，几代领导人都非常重视。
邓小平27年前即指明房改思路
顾云昌：我再说一点，实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平关于住房的思路走的，伟人还是伟们，邓小平关于住房和建筑问题的讲话，是1980年4月份发布的，也就是说我们最后的中国房地产和住房发展路子完全按照邓小平80年的讲话来做的。他在78年就说，要动员个人手里的钱解决住房问题，个人建房可以，买房也可以。80年的时候说，要鼓励大家买房，新房可以卖，旧房也可以卖。可以一次付款，也可以分期付款，对于低收入者给予补贴、抵押贷款等等。当时我们整个思想还是计划经济，还是福利分配的制度，现在看来邓小平78年的讲话，是指引我们中国房地产发展的一个灵魂，是一个指路明灯，实际上中国改革开放的总设计师是邓小平，中国房地产改革的总设计师也是邓小平。三十年来，我们想想，还是邓小平高明。我们看了世界的发展路子，特别是市场经济的思想，在80年讲话当中，邓小平就提出来了。我们制定方案的人士怎样理解邓小平的讲话，在实际当中把他的讲话原则和我们实际挂钩，但当时我们理解不深，可能是集中在补贴里面，最后是住宅的市场化。把我们房地产住房分配体制彻底改革，我原来是实物分配，或者是住房货品化分配，这是邓小平讲话的核心内容。
第二点，邓小平讲话动员个人手里的钱，就是要发挥个人的积极性，如果我们解决住房问题光靠国家的财政、企业，这是不行的，国家没有那么多钱盖房子。如果把个人的积极性调动起来，改变我们的制度，这是重点。
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