日前央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》终于使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识。
概括起来，此次针对第二套房的贷款政策可谓“一刀切”，即只要央行征信系统中留下过向商业银行贷款买房记录的自然人均执行第二套房的新政。那么对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说，新政出台或多或少牵动了他们的切身利益，就此我们请来专家为您支招。
以小换大
对于已经在银行贷款购买了一套房子，但有更换一套更大面积的房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下，这么做无疑掉入了政策预警圈，似乎显得有些“无辜”。而如果真有“换房”需求，也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再打算。
按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷到款，即当您的住房面积低于该标准时就应该充分享受“照顾政策”的优惠。而如果第一套房面积在此之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。对于已经还清贷款的人来说，按照新政都属于“有贷款记录的客户”，那么要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。
假设甲在上海
拥有一套2004年竣工2室2厅的房子，当时成交价为100万元，评估机构将其现在的房产评估价格定在150万元。但现在其萌发了购买一套200万元新房的想法，以下为三套方案的明细：
第一种方案，假设甲将150万房款全部用于首付，约定20年还清50万元余款，如按等额本息还款，则共计利息支出为405742.77元，月均还款额为3773.93元。
第二种方案，将房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭约定20年还清余款120万，则首付＝200×0.4＝80万，共计利息支出为973782.64元，月均还款额为9057.43元。
第三种方案， 假设银行抵押贷款额可以达到7成，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算；按揭20年还清余款95万，则可贷款额为105万，按揭利息总额为770911.26元，月均还款额为7170.46元，抵押贷款利息共计105×7.83％×1.1×3＝27万元。
由此可见，第一套方案虽然月供压力和利息成本都最低，但是失去了小房的产权，对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适，而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。第二套方案代表了部分看好后市的投资人的想法，它不仅保留了原先的产权，而且利息成本也相较低于抵押贷款；第三套方案不仅程序复杂，而且成本较大，虽然保留了产权，但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。
|
上 证
深 成
中小板
新闻排行
财经
博客
产业
理财
股市
| 八个搞垮华尔街的金融大鳄携巨款全身而退 |
| 互不相干二三事 |
| 我们不可颠倒了美国次贷危机的原因 |
| “阳光”是我们健康发展的保证 |
| 中国要不要认购美国救市国债 |
| 宏观经济与政策建议旧文重拾 |
| 郎咸平：不建议现在的年轻人读研究生 |
| 美政府考虑银行国有化 查韦斯嘲笑布什为“同... |
| 抄底、坚守、止损还是观望？ |
| 央企老汉打伞，游资风紧扯乎 |
| 北京超八成楼盘降价 楼市驶入普降阶段 |
| 内地楼市遭遇最冷黄金周 深圳四成中介倒闭 |
| 南京推地产新政 13日起向购房者发放补贴 |
| 潘石屹旗下两酒店停业 涉嫌违规用地 |
| 阿尔卑斯3款软糖在沪下架(图) |
| 奥利奥饼干查出三聚氰胺 仍在市面上销售 |
| 电力业前8月利润降八成 年内或再调电价 |
| 卫生部公布三聚氰胺限值遭质疑 |
| 上海不少楼盘“金九”零成交 |
| 巴菲特33天赚80亿重新成为美国首富 |
| 万科A（000002）：房地产行业中的首选 |
| 护盘资金伺机反扑 |
| 铁路板块： 向上趋势较为明确 |
| ■重症监护室 |
| 强股上通道 |
| ■无风不起浪 |
| 医药板块：围绕医改主线布局 |
| “救市”能量最终会质变 |
| 救市力度明显加大 |
| 首席分析师·股市让黑嘴走开 |
| 关于腾讯 | About Tencent | 服务条款 | 广告服务 | 腾讯招聘 | 腾讯公益 | 客服中心 | 网站导航 | |
| Copyright © 1998 - 2008 Tencent Inc. All Rights Reserved |  |
| 腾讯公司 版权所有 | |
