年底前52块住宅项目用地入市———
“今年年底北京
市商品住宅用地供应将集中放量。”这是从10月30日北京市国土局召开新闻发布会上传出的声音。话音刚落，在接下来的11月的第一周，土地市场上便产生了不小的动静。根据北京市土地储备中心统计资料显示，11月1日至8日，共计成交土地7块，其中住宅用地4块，据了解，今年前10个月的时间北京总共成交了52块土地，11月第一周的成交量比此前一个月成交的都多。
近日，北京土地整理储备中心又公布了2007年年底前即将入市的地块，年底前还将有69块土地入市，其中，住宅及含住宅项目用地达52块，总供地面积达825.1万平方米，其中包含七块未定规划建筑面积的地块，总规划建筑面积达899.8万平方米。
●年前入市土地面积为前十月1.6倍
记者查询北京市土地储备中心网站得知，在即将入市的栏目中，共计有69块土地，其中有59块土地的拟入市时间为2007年，土地面积达到926.2万平方米，而今年前10个月成交的土地面积总和不过只有574.9万平方米，即年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍，年底土地放量呈现井喷态势，有人认为，出现这种情况，一方面是为了保障限价地的供应，一方面也可能是政府土地调控的有意安排，因为集中放量比分散供应更见效果；首先，土地集中放量给行业以及消费者传递了土地储备充裕的信号，消费者可不必陷于恐慌性购房，购房行为有望回归理性；其次，土地的供应最终要转化为住宅的供应，在刚性需求短期内难以改变的情况下，住宅集中供应将能够有力缓解供求关系，再配合房贷、税收等抑制性政策，缓和供求最终实现平抑房价；从这一点来看，年底土地供应的高峰或许将成为房价走势的一个拐点。
●丰台拟入市住宅用地鳌头独占未来北京房地产开发端倪可见
在2007年拟入市的59块土地当中，有31块的规划用途为纯住宅，占总量的52.5%，土地总面积为6744887平方米，其中主要分布在丰台、昌平、通州、朝阳等区县，从中也可以看出未来北京市房地产开发的端倪。
31块住宅用地的平均土地面积为21.7万平方米，体量并不大，这有利于达成土地的尽快成交，便于尽早形成土地供应。从区域的分布来看，南城的丰台区由于可开发土地较多，成为年底住宅用地供应的主要区县，拟上市土地为8块，总面积达到206万平方米，占住宅用地供应量的30.6%；朝阳区则是作为限价地供应的主力区域，今年已推出规划面积达101万平方米的常营乡限价地块，因此年底朝阳区的放量有所趋缓，面积仅占8.9%；另外，部分郊区县，如昌平、顺义等，虽然推出的土地并不多，但体量相对较大，比如昌平小汤山镇水产养殖场项目，土地面积达到97.3万平方米，表明住宅郊区化的开发需要依仗大体量项目的带动。
●最终执行效果存疑业内持谨慎态度
然而，并非所有人都对年前土地集中大放量持乐观态度。据了解，从今年北京市土地成交的情况看，截至11月15日，仅成交了60个地块，总面积仅为634.4万平方米。这距离年初计划供应的1600万平方米土地目标相差甚远，在未来一个半月的时间里要实现总面积达825多万平方米的土地成交上市的任务显然是颇具难度的，对此，不免有人会产生诸多的疑问：年底前北京的计划入市的这52块住宅用地能按计划实现成交吗？这些土地能形成多少套房子的有效供给？如果这些地能变成房，对北京的房地产市场又会产生怎样的影响呢？
就目前看来，一切还都是未知。
中大恒基不动产营销公司市场研究中心认为，针对今年北京房地产市场土地供应情况而言，虽然要在年底前的一个半月里实现一天成交一块多地的目标颇具难度，但按照11月初的土地放量速度来看还是不无可能的。出现这种现象也进一步表明政府大力调整房地产市场供需矛盾，保障居民基本住房需求的决心，土地集中放量对于广大居民的消费心理影响不可小视，如果年底前土地放量能按计划实施，那么未来的一个半月将会出现土地供应量爆发的壮观态势。
●梦想是否能照进现实？两大猜想有待验证
猜想一：
即将入市的土地究竟能变成多少套中小户型房屋？
按照北京土地整理储备中心的土地出让计划，未来一个多月将有52块住宅及含住宅项目的土地入市。土地总面积达691.3万平方米，按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来计算，将会形成940.2万平方米的建筑规划面积，那么按照建设部“90/70”政策来计算，未来一两年将会有7万余套90平方米以下的中小户型房屋面市。
猜想二：
年前集中放量的土地形成实际供应对未来房地产市场有怎样的影响？
年底前如果52块土地成交顺利，未来一两年将会有7万余套90平方米的中小户型商品房形成实际供应，而北京今年截至11月中旬成交的住宅也只有129879套，按照2007年商品住宅的销售速度来看，这批房足够市场用半年时间来消化。中大恒基不动产营销总经理赵晨明阐述了自己的观点，“如果这批受‘90/70’政策限制的中小户型商品房能够及时入市并形成实际的供应，那么对未来的一两年的房地产市场会产生很大的影响，首先，能够有效的缓解严重的供需矛盾，解决居民的购房困难问题。其次，商品房大量供应能够平衡供需差距，有利于平抑居高不下的房价。第三土地的集中供应将会缓解开发商‘地荒论’的焦虑，减少盲目的天价拿地，促进房地产市场的理性回归。”赵晨明说。
但同时，赵晨明也认为，根据房地产开发的1-2年的周期来计算，今年年底出让的土地最快也将在2009年才能形成实际供应，可见，土地的集中交易对于现阶段的市场无法产生实际影响，但未来中小户型商品房项目集中上市的预期将会影响购房人的心理，再加上保障性住房将在2008年实现供应，更会加重目前本已初现端倪的“观望”心态，需求暂时下降将会有效缓解目前房地产市场存在的结构性失衡、供需矛盾等现象。
●声音●
“年底土地的集中放量，是对市场注入的强心剂，无论对于消费者的信心以及平抑房价，都将起到积极的作用；不过，土地的开发毕竟还有1-2年的期限，对于自住型的消费者而言，不必盲目观望，在房价持续上涨的背景下，适时入市更为理性。”链家地产副总经理金育松说。
赵晨明也认为，年底前北京市加快土地放量的速度将会对未来房地产市场起到积极作用，如果能够敦促开发商在最短的时间内实现土地、房屋的有效供给，那么对于缓解目前土地供应紧张、房价居高不下的局面能够起到非常积极的效果，未来一两年北京的房地产市场将会出现良性的发展态势。
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