评论：投资商品房跟风有风险_财经

评论：投资商品房跟风有风险

http://finance.QQ.com　 2007年09月28日16:49 　天府早报　杨正波　评论0条

不知道从什么时候开始，成都的房价开始像开花的芝麻———节节高了，有闲钱的人们纷纷去买套房子，等上一段时间转手卖出去，赚上一笔。曾经在一段时间，这些炒家们的生意一度兴盛，利润超过自己在单位拿的薪水，甚至一些报刊杂志还专门开设了房屋投资拦目，并且咨询热线不断；进入2007年以来，成都的房价继续上扬，三环内的房价突破5000元/m2大关，现房价如股市上的炒新股，开盘后一路走高，不断吸引新的跟风者接盘，许多人买房像抢房，有些楼盘开盘时，售楼现场出现彻夜不睡觉的人在排队，抢到手就行，不少房子还在开发商的电脑设计的效果图上，房子还在打地基，预交的订金就能收到上千万了……针对成都房地产市场弥漫着的投资房产过热的现象，成都多家银行人士指出，要警惕市场的非理性炒作氛围的蔓延，投资性买房尤其要谨慎。

利率涨

投资不再“甜蜜蜜”

一方面是房价的持续上涨，另一方面则是目前央行进入加息期，无形中增加了住房需求成本，尤其是高价房和贷款数量较大的商品房，利率上升增加不小的成本，这让诸多贷款投资购房者度过了他们的“蜜月期”。

据国家发展改革委、国家统计局近日发布的调查结果，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比均上涨。同比上涨8.2％，新建商品住房销售价格同比上涨9.0％；环比上涨1.5％。经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.1％、9.3％和10.0％。目前商品房价格普遍上涨，大部分商品房价值潜力已经充分挖掘，整个政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化，仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格过猛上涨，对于已经充分挖掘价值潜力的商品房，未来价格还会出现调整和阶段性下跌，这在2005年末和2006年已经出现。所以目前商品房投资或炒房风险较大。9月18日，抑制投机！央行拟将第二套房房贷首付提高至40%。这一消息的出台，无疑是对跟风炒房的投机者的一次警醒。

记者提醒：房产投资者特别是贷款来进行房产投资的，在利息不断增加的情况下，投资回报明显减少，因此现在还想进行房产投资的“炒家”可以考虑进行其他方面的投资。

房价涨

租金不涨回报降低

在成都楼市有一个很奇怪的现象———成都的房价一直在持续上涨，但是其租金却没有一点上涨的动静，甚至连上涨的迹象也没有。而投资回报跟投资资金多少、投资时间长短、最后的实际收益都有关系，而在这一期间，租金收益和投资价格严重背离的现象则让房产投资的回报大大下降。这也是很多“炒家”在进行房产投资时需要三思的。

张先生因为看到近年来房价一直在上涨，于是在今年初不惜“血本”在成都市中心购买了一套商铺，按照张先生的想法，他要把这套房子进行长线出租，赚取租金。但是，在出租了几个月后，张先生发现自己高价买来的房子的租金除了银行利息确实所剩无几。因此，张先生一时陷入了两难境地———把商铺继续出租吧，投资回报确实太低；把房子出手吧，按照规定不足五年的新房转手出售得付一笔数额不小的税。思考再三，张先生还是决定赶快把房子“出手”把自己的资金拿去进行回报更高的投资。

健鹰营销策划公司总经理杨健鹰在接受采访时说，成都的房价上涨而房屋租金稳步不前，首先说明了成都的房屋供求关系并不紧张，而这就为成都的房价上涨空间亮出了‘红灯’———在近年里，成都房价不可能有太大的上涨空间。房价上涨空间不大，而出租房屋的租金又稳步不前，这肯定会影响一部分投资者把资金

从房市里面撤出来进行其他方面的投资。金融投资渠道不断拓宽，投资产品不断丰富，良好的收益率和稳健性将产生较大的替代效应。

政策紧

房产投资路越走越窄

因为近年来全国的房价持续上涨，房地产成了国家政策和宏观调控重点关注的对象和领域。目前对于商品房投资需求的控制和打击投机需求，增加投资成本，压缩投资收益率（包括租金收益）是主要思路之一。如税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象限制等。

房地产调控将不应也不会淡出。“当然也不要期望政策出台就能立竿见影使楼市降温。”西南财经大学党委副书记杨继瑞提醒，“未来相关部门的调控政策会越来越‘精确制导’，相信对楼市的规范会起更大的作用。”专家们表示，虽说成都楼市阶段性的回落在所难免，但从中长期的发展来看，成都宏观经济面的向好、金融风险防范的加强、以及政府对于楼市的主导作用等这些积极因素，必然会在相当程度上，保障与支撑成都楼市在较长时期内持续平稳地健康发展。

所以成都房价的涨幅不会太快了。另外，目前部分银行严格二手房贷款和提高第二套住房的首付款，也给投资者带来了风险。

非理性投资

月供断链血本无归

四川省建行营业部的一份资料表明，过去贷款购房者都要把政策用足，能贷七成的不会贷六成，但现在许多人都贷五成甚至贷三至四成，说明这些贷款买房者资金充裕，以投资型购房居多。高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。

新浪网房产频道最新一项调查显示，有91.1%的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。目前中国的普通购房者中，已经有超过1/3以上的贷款购房者成为“房奴”，他们的生活质量较购房前有不同程度的下降。而另一组数据更发人深思，锦江区法院公布了房屋按揭贷款纠纷案件调研报告指出，仅2007年1月至7月，法院受理审结银行起诉个人的房屋按揭贷款纠纷案件就有35件，占同期审结的一般借款合同纠纷案的76.09%。出现纠纷的购房人年龄大多在25岁至45岁，大部分就职于流动性很大的职业，并且购房人中38.78%系外地来蓉人员。按照规定，如果房贷者在连续三个月不能还按揭款，银行就会把该房子进行拍卖“抵贷”，而这样的拍卖因为有一定的实效性，一般成交价格都比较低，这对房主将有巨大的损失。


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