按照物权法的规定,业主对建筑物内的住宅、经营性等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“我买房的时候,由于是顶层,开发商免费赠送了我一个露台。但是,《物权法》实施以后,露台还属于我吗?”近日,家住丰台区某小区的业主李先生向记者表示了心中的疑惑。对此,相关专家表示,《物权法》生效以后,露台将被限定为共有,而底层的花园开发商将可以继续送。
关键词:露台
已送的继续有使用权
针对李先生提出的问题,业内人士表示,受赠露台的业主,将继续保持对其的使用权;不过,应该明晰的是,开发商送出的只是露台的使用权。
北京
仁和律师事务所律师孟宪生表示,顶层露台本来就是业主共有的,不管《物权法》实施与否,露台的所有权都是全体业主。当记者问及非顶层业主如何参与露台的权利时,孟宪生告诉记者,不管其他业主能否从顶层露台获得经济利益,所有权本身不能改变。
孟宪生同时强调,由于顶层露台的所有权归全体业主,因此,非顶层业主也要参与顶层露台的公共维修,不能拒绝交纳专项维修资金。
关于有业主将顶层露台改造为“阳光房”的现象,孟宪生表示,业主无权对顶层露台进行改造。
关键词:花园
开发商可以继续送
和露台不同的是,不仅已送出的花园继续保持所有权,在满足一定条件下,《物权法》实施以后,开发商也可以继续送出底层花园。
据记者了解, 不少开发商在卖底层住宅的时候,常以免费赠送花园为卖点,借此吸引买房人。在签订商品房买卖合同时,关于底层花园的赠送问题,也常被开发商和业主在补充协议中写明。
对此,孟宪生律师表示,对于已经赠送出的花园,如果开发商与业主已经在协议中约定为赠送关系,那么,底层业主享有该花园的所有权,同时应履行该花园所应承担的物业费和养化义务;而如果开发商在赠送底层花园时只是口头承诺,并没有进行任何声明,那么,该花园应归全体业主共同所有。
孟宪生表示,根据《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 “因此,只要进行明示属于某个业主,底层花园还是可以继续送的。”孟宪生告诉记者,“不过,具体如何才算明示,法律里面没有说明。”孟宪生提示熁ㄔ肮橐抵魉有,并不是花园的土地使用权归业主所有,而是在花园栽种的花草树木归业主所有。
【资料链接】
《物权法》相关规定
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
信报记者 蔡雪婧
实习生 张辉
【相关案例】
共有部分收益该如何算?
共有部分的收益到底该如何算?是按户分?还是按建筑面积?此前,一种按“份额”分成共有部分收益的方法受到了业内和业主的普遍认可。
2001年,华远地产首家提出“业权分配”制度。华远地产借鉴了产权证里的数据叫套内建筑面积,再用套内建筑乘以100作为业主买了这个房子的产权份数,买了100平方米的房子,80平方米是套内建筑面积,80平方米乘以100以后,这套80平方米的房子份数是8000份,如果整个小区里有600万份额,这套房子拥有的权利就是六百万分之八千。
业主可按份额与其他业主共同享有社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等公共部分的全部收益(按政策规定归政府或其他部门的权益除外),全体业主可以在政策允许前提下,按约定方式共同决定共有部分的使用方式,共享共有部分产生的收益。
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