“上市是一种战略。绿城上市是为了与国际资本市场接轨，在现有资金的渠道以外，建立一个稳定的来源。”
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“每个企业都有自己的选择。在中国，你做小而精，也许不需要上市。但如果你想在这个行业里做大做强、持续发展，上市是唯一的路径。”
“民营企业上市，必然要付出代价。要记住，这个公司不再是你个人的了，你必须遵守游戏的规则。”
绿城上市全揭密
——专访绿城常务副董事长寿柏年
本刊记者吾维
7月11日的下午，绿城房地产集团有限公司常务副董事长寿柏年，从杭州
萧山机场登上了前往往香港的航班，与他同行的还有绿城部分高层人士。靠在椅背上闭幕养神的寿柏年，心情有些忐忑。他知道，此行不仅背负着所有绿城人的希望，更凝聚了整个浙江房产界的目光。
三天后，香港，寿柏年见证了一个“时代”的到来：7月14日，绿城中国(HK.3900)在香港联交所主板挂牌上市。从浙江的一家民营房地产企业，绿城成功变身为国际资本视野中的公众公司。
从香港折返杭州，身份和身价已经悄然发生了变化的寿柏年，接受了本刊记者的专访。
一次调控催生上市
“我知道你肯定会问，为什么会选择在这个时间上市，对不对？”尚未落座，寿柏年就笑着问记者。确实，在房产股整体走弱之时却强硬上市，绿城此举确实是各方最为关心的话题。
“绿城上市当然是为了资金，但绝不是为了一个时点的资金。上市是为了与国际资本市场接轨，在现有资金的渠道以外，建立一个稳定的来源。”寿柏年这样给出了解释，“把公司运做上市，是一个系统性的工作，我们只是严格的按照进程来办事。”
接下来的很长一段时间里，寿柏年向记者讲述的是绿城在准备上市的2年时间里，做的点点滴滴。
绿城筹备上市，始于2004年。那是中国房产界动荡的一年，随着著名的“8•31”禁令，延用了多年的土地协议出让制被终结。尽管此次针对土地的调控，事实上并没有对房产企业构成威胁，但绿城却嗅到了这场调控背后的危机——政府已经开始把调控的手段对准了房企的资金链，这对于资金来源渠道单一而又身处资金密集形行业的房产公司来说，绝对不是个好消息。
“相对于实力雄厚、虎视眈眈的国际资本而言，中国大多数房产企业根本不具备竞争力。”寿柏年这样告诉记者，2004年四季度，绿城开始计划寻求新的融资渠道。而就在此时，摩根大通主动“敲门”绿城，力说为其包装上市，双方一拍即合。
“大概是在2004年的10月，我们正式和摩根大通签约，接受其为我们量身定做的上市计划。”寿柏年对此回忆道。绿城的上市路，也由此正式起步。
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绿城上市三步曲
尽管绿城早就开始了上市的筹备工作，却一直不为外界所知。直到2006年1月10日，绿城引进由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者，集资1.5亿美金后，才高调宣布将进军香港股市。
正因如此，绿城的这一次融资，被认为是其上市历程中“承前启后”的重要一步。但在接受记者采访时，寿柏年却并不这么认为。“企业重组、营运记录调查和财务审计，才是绿城上市进程中最核心的三块。”寿柏年表示，“其中，又以重组为最。”
绿城在上市之初就确立了“红筹上市”的模式。红筹最大的好处就是，上市以后再次融资非常方便，不需要再通过证监会的审批。但要红筹上市，绿城首先要做的，就是将自己变成一家境外公司。
“其实讲起来十分简单，就是把公司从‘左手倒到右手’，但做起来就复杂了。”寿柏年回忆说，“最后能不能上市还不知道，钱就这么花出去了。”
重组工作进行的异常迅速。绿城先是在开曼群岛注册绿城中国控股有限公司，而绿城中国又通过全资拥有的、注册于BVI的才智(Richwise)公司分别控制了上海绿宇、绿城房地产、杭州九溪等30多家附属和联营公司。时至今日，这都是一个令投资者眼红的“红筹架构”。
但正如寿柏年所说的，绿城的上市在当时仍然充满了变数。2005年1月，外管局突然收紧红筹上市通道，绿城的上市方案在上报国家外管总局时遇卡。这让绿城管理层大为紧张，甚至一度有传言，摩根大通甚至已为其另设一套H股上市方案以作备选。但令不少业内人士感到意外的是，绿城被外管局在2005年5月以“特例”获批，在当时，这的确充满了“幸运”和“神奇”。
“关键是时间点掌握得很好，在国家外管局正式文件出台之前，绿城已经抢先做完了准备工作。外管总局不批，是没有道理的。”寿柏年在评价这次波折时认为，绿城获准放行并没有什么“内幕”，而是归功于“动作够快”。
在完成了重组这道难关后，绿城的上市之路已是豁然开朗，接下来的事就简单多了。绿城聘请了四、五家律师事物所对其房地产业务展开法律调查，对物业进行了估值，同时又引进全球四大会计师事务所之一的德勤，对公司2002年以来的经营成果，按照国际会计准则进行全面审计。对大风大浪里过来的绿城来说，这道程序，更多的只是一段轻松和新鲜的历程。
寿柏年回忆起这段经历时，一脸的轻松。
上市，要拒绝功利
在绿城上市后，围绕着绿城上市的各色话题，却并没有停止。
“绿城的招股价为8.22港元，市盈率仅7.5倍左右，相比于市场11-13倍的平均水平，可谓便宜至极。绿城是贱卖了。”一位证券分析师是这样对记者说的，而与他持有相同观点的不在少数。
“谁不想把价钱卖的更高些？但价格是由市场来决定的，我们要按市场规律办事情。”寿柏年告诉记者，在绿城上市前公开发售的两只内地房产股瑞安和世茂，公开发售均告失败。而绿城的公开配售达43倍，国际认购达7倍，创下近期新股认购纪录，这也正说明了市场对于绿城价格定位的认可。
也许正如寿柏年此前所说的，绿城上市是一个系统性的安排，但选择在弱市中上市，绿城同样也需要付出代价。但寿柏年所看到的，显然更远。
“绿城上市，也只不过是卖掉了一小部分股票，往后的日子，还长着呢。”寿柏年再次向记者强调，“上市是一种战略。绿城上市，意味着能够与国际资本市场接轨，在现有资金的渠道以外，建立一个稳定的来源。”
在寿柏年看来，外界对于绿城上市的评论，功利的成分太大。大多数人关心的，似乎只是绿城能够拿到多少钱，而不是上市能够为绿城本身带来的提升。如果单纯以融资多少的角度来衡量上市是否成功，那已经歪曲了上市的意义。
“上市不只单单是融资的一种手段，千万不要把上市和圈钱划上等号。把上市融资当作‘救命稻草’，迟早会害了企业。如果绿城是为了挽救资金链上的问题而想到上市，恐怕早就完了！”寿柏年此言涵义颇深，在绿城上市之后，广宇集团、金都房产、坤和建设、开元房产等浙江知名房企都传出了准备上市的消息。
对于同行们的动态，寿柏年表示出了极大的关注：“每个企业都有自己的选择。在中国，你做小而精，也许不需要上市。但如果你想在这个行业里做大做强、持续发展，上市确实是唯一的路径。”
一路走来的寿柏年，对于上市的艰辛深有体会。他表示，不少房产企业，在发展的过程中有着“说不清”的地方，而要上市，这笔债是“一定要还的”。他更希望，绿城的成功上市，能够成为浙江房企参考的样本。
“民营企业上市，必然要付出代价。要记住，这个公司不再是你个人的了，你必须遵守游戏的规则。”寿柏年如是说。
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