()1998年国家取消福利分配住房制度，正式出台个人住房贷款管理办法，个人房贷市场开始逐渐发展。随后，在最初按揭贷款方式等额本息的基础上逐渐推出等额本金、等额递增、等额递减等房屋按揭方式。今年年初以来，个人房贷市场更是“好戏连台”，银行争抢的个人房贷市场真是热闹不断，真可谓“你方唱罢我登场”。如果你已经打算买房，或者你正在观望之中，花样繁多的新房贷产品让很多购房者眼花缭乱，面对繁星众多的房贷新品，到底哪种才是真正适合自己呢？
|
房贷玩出“新花样”，哪件为合适“嫁衣”
文/本刊记者 罗瑜
随着2006年1月贷款利率的提高，人们又增加了不少买房的压力。自光大银行首吃固定利率房贷“螃蟹”后，国内银行房贷产品事实上已呈现“鲶鱼效应”——其他银行相继推出房贷新产品，以保证其客户不会流失，拉动人们的购房需求。无障碍提前还款、宽限期、楼贷楼……一个又一个的房贷新品在2006年相继出场，为购房者提供了花样繁多的新房贷产品。
花样繁多的新房贷产品
现在存款不但可以选择定期或者是活期，还可以选择通知存款、周理财。但期限比较弹性、还款方式比较灵活的房贷业务却是凤毛麟角，在目前房产市场活跃的情况下，市场要求房贷产品更趋个性化。同时随着房贷市场日趋成熟，市民对房贷的个性化需求也越来越多。因而促使银行陆续推出不同的房屋贷款品种，来满足不同客户需求。而另一方面，在房地产刀光剑影的市场博弈当中，银行业也被牵扯进来，为了争取更多的市场份额，促使了银行开发更加个性化的房贷产品。
银行对于房贷产品的推陈出新，意味着在金融创新方面已有所改观。目前银行推出的房贷新品主要是从细化客群入手。针对不同的客户群体，依据他们的房贷特征、人群收入，推出相对他们个群符合的房贷产品。
在目前我们的房贷市场并不是有充分自由选择度的市场下，多数银行普遍采用的是“非直贷”模式，即很多房贷银行都是开发商指定的，消费者很难根据自身需求和产品特性自由选择银行或选择房贷品种；即使可以选择，开发商也要附加前提——自行办理，消费者最后往往会因为时间、精力等成本过高而让步。
同样，作为贷款人的银行，也会在开发房贷新产品的时候面临客户定位的问题，即如何确定利率、如何确定期限才能符合目前市场的真实需求。可以看出，为借款人提供咨询服务的专业融资机构和融资顾问将会日益显得重要和必要，而这类服务机构对银行来说，也是非常重要的信息提供者，在一定程度上更是产品的营销渠道。
房地产研究所所长、广州
大学副教授陈琳对目前房贷新品频繁推出的现象分析认为：在某种意义上而言，银行对房贷产品的推陈出新，意味着在金融创新方面有所改观，金融机构开始关注房贷客户的真实需求方面。但目前推出的新品也有一些缺陷，仍然需要更为人性化的产品设计以增加吸引力。总体而言，目前中国在金融方面相对没有国外成熟，结合国内的实际行情，修改国外成熟的房贷产品，是一条不断创新进步的发展之路。
寻求贴身的嫁衣
目前不少人疑惑一些房贷新品到底能不能“热”不起来。其实这个很好理解，因为无论银行把新品描述得多么好，对消费者来讲，最关心是这种房贷方式究竟是不是替自己省钱，以及适不适合自己的情况。而从这一层面上讲，影响市场格局变更的选票，是由购房人来投的。
以宽限期房贷为例，在境外也是一种成熟的方式，一方面它与等额本息还款或等额本金还款相比确实多付了利息。但主要的好处是可以减轻客户第一年的还款压力。一些目前开支较大而未来的收入预期较稳定的结婚年轻人群，就适合选择“宽限期”还款方式。即使利息付出相对多些，但也会甘掏腰包被银行“宰”。
从投资的角度来说，无论是等额本金还是等额本息还是无障碍提前还款，哪一种还款方式都是一样的，因为货币是随着时间贬值的，银行不会做亏本的生意。市民在选择房贷新产品时，切忌跟风，应当在充分地权衡之后再作出判断。每种还款方式都各有特点。客户应根据自己现有资金以及今后收入变化情况选择房贷品种。
| ||||||||||||||
当然，随着房贷产品的日益多样化，借款人必然会面临一个抉择的困难，即如何选择银行、如何选择房贷产品，以及如何规划相对长期的还贷方案和融资方案。对于市民来说，今后的选择将日益丰富，房地产研究所所长陈琳也提醒购房贷款者，究竟这种新产品是不是适合自己，应该到银行去算一笔帐，这样才能弄清楚究竟是不是合适自己的还贷方式。目前银行的还款方式有很多种，实际上每一种还款方式都针对特定的客群，都和客户自己对未来的支出计划息息相关。房贷市场打破多年的利率一致、产品雷同的“大一统”，本身是一种进步，但需要贷款者在金融专业人士的指导下，多做比较，算细账。总有一款适合自己，这个需要消费者综合考量。
期待新品开发
虽然国内近段时间推出了不少的房贷新品，但值得一提的是，从市场反应来看，客户在审慎了解自身情况之后，是咨询的多行动的少。满堂红研究部副经理周峰说，房产交易主要由市场的供求决定，最近推出的房贷新品对房产交易并没有起到多大消费推进作用。看来，银行这些房贷新品的推动还需要进一步的探求市场，促进新品开发。
银行这几年对零售业务愈发重视，纷纷将重心往这上面转移。作为零售业务的重要组成部分，个人住房贷款成为业务拓展的重中之重。因此，为了加大房贷产品的开发力度，四大国有银行和多数股份制银行都卷入了这场以“创新”为名的房贷争夺战，以抢占市场份额，银行之间房贷大战已经拉开了序幕。
但目前银行房贷产品的创新，大多局限于还款方式，未涉及贷款成数、利率等，突破力度仍有限。就拿利率来说，老百姓最关心的贷款利息。根据规定，各家银行可以在基准利率上下浮10%，也就是说，5年以上房贷的最低利率为5.508%。随着房贷市场持续萎缩，迫于市场竞争的压力，各家商业银行普遍对2005年3月17日之前贷款的老客户执行下限利率，为了拉动业务，无不良信用记录的新客户多数也可以享受下限利率。这意味着，房贷利率，已经降到了政策允许的极限，并不存在进一步“让利”消费者的空间。如果利率下限放开，那么银行间的竞争可能使房贷市场利率出现下滑，消费者才可能真正降低资金成本，但在房地产市场趋于稳定的背景下，房贷市场下一步“利率市场化”进程还有待时日。
一旦有银行在房贷产品上，作出实质性的突破，将引发更多客户追捧，甚至带动存量房贷客户大量迁移，最终将使市民在申请房贷的时候更自由，不仅利率灵活，而且可根据需求选择还款方式。因此，虽然目前得房贷新品相对以前有所改良，但期待房贷新品开发得道路还将继续。
热门新闻
| 关于腾讯 | About Tencent | 服务条款 | 广告服务 | 腾讯招聘 | 腾讯公益 | 客服中心 | 网站导航 | |
| Copyright © 1998 - 2008 Tencent Inc. All Rights Reserved |  |
| 腾讯公司 版权所有 | |
